如何建立房地产金融的风险转移与共担体系摘要：目前，我国房地产金融还处于初级阶段，房地产市场的融资状况不容乐观，对银行信贷资金的依赖程度很高，银行资金在房地产行业的集中度也很高，房地产市场的风险过于集中在银行部门。本文首先介绍了目前我国房地产市场的融资状况；然后分析了上述融资状况形成的特定原因及经济环境；最后提出应通过创新金融产品，建立多层次的房地产金融市场，形成多元化的融资体系，建立一种转移风险、分散风险的机制，来解决我国住房金融存在的问题。一、我国房地产金融概况（一）房地产对银行信贷资金的依赖性很强众所周知，房地产业是资金密集型的行业，目前我国房地产的融资方式主要是银行贷款。多年来，银行信贷资金的支持在一定程度上减轻了房地产企业的运营压力，极大地促进了房地产业的发展。从房地产贷款的余额来看，1998年房地产贷款只有3106.23亿元，2004年底达到26306.3亿元，6年间年均增长42.8%。其中，1998年房地产开发贷款只有2680.1亿元，到2004年达到7810.9亿元，年均增长20%；1998年居民个人购房贷款只有426.2亿元，2004年增加到16002.3亿元，年均增长83.0%。毋庸置疑，房地产贷款的罕见、高速增长有力地支持了房地产市场的发展，见图1：图1：房地产贷款、投资增长率单位：%数据来源：国家统计局我国房地产开发商自有资金较少，负债率普遍偏高。据国家统计局有关数据，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，占资金来源的18.4%。从表面看，银行贷款所占比重并不高，但实际上，房地产开发企业的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。如按平均七成按揭计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，因此，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上，如图2所示。SOHO中国董事长潘石屹称，按揭贷款对整个建房过程的支撑逐年加重，目前肯定已超过50%。如果将开发商以“假按揭”套取银行信贷资金的情况考虑在内，该比重还要高的多。现实中，尽管很难获得准确的数据，但据估计，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。图2：1997－2004年房地产开发企业资金来源构成单位：亿元、%数据来源：根据国家统计局相关数据计算（二）银行信贷资金在房地产行业的集中度很高房地产贷款占金融机构人民币贷款的比重，可以用来衡量银行信贷资金在房地产行业的集中度。1998年底房地产贷款余额只占金融机构人民币贷款余额的3.6%，到2004年底这一比例提高到14.8%。近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势，从2001年的30%左右，预测会上升到2007年的40%或更高。2005年全国性商业银行贷款行业的投向占比情况也可以充分地反映这一趋势，见图3。并且，房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加：2002年3月末，这一份额为27.2%，2003年6月底达到32.1%，2004年底为34.3%，2005年3月底上升到了34.5%。图3：2005年全国性商业银行贷款行业的投向占比单位：%数据来源：根据中国工商银行2004年年报，中国银行招股说明书，中国建设银行、交通银行、华夏银行、深圳发展银行、招商银行、浦东发展银行、民生银行2005年年报公布相关数据计算二、形成原因及风险在我国以银行信贷为主的住房金融体系中，商业银行通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金，基本形成了“银行贷款建房，银行贷款购房”的发展模式。并且，市场深度仅限于一级市场，房地产市场运行中各个环节的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。如果经济环境发生变化、房地产业出现过热，房地产价格出现周期性的波动、调整，就会影响房地产企业的资金链条、盈利水平，借款人的还款能力，抵押物的价值等，进而影响银行信贷资产质量，还可能会影响到金融机构的稳定性。显然，这不符合利益与风险对...
