试论对宅基地使用权流转之处理因为土地资源的有限性，农村房屋以及宅基地的私自流转也日渐活跃，交易活跃的同时也会出现风险而导致纠纷。为正确地处理这些纠纷，本文着重将要探讨的是与宅基地使用权流转相关的一些法律问题。首先从宅基地使用权之概念和特征入手。一、宅基地使用权之概念和特征宅基地使用权作为一种用益物权，是指由自然人在依法取得的国家或者集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利。根据《物权法》第一百五十二条的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。因此宅基地的所有权应属于农村集体经济组织所有，而宅基地使用权人享有的是占有、使用宅基地的权利。宅基地使用权作为土地使用权形式的一种，但确有其不同于其他土地使用权的法律特征：（一）宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，且实行“一户一宅”的制度虽则法律并未明确规定宅基地使用权是否可以向城镇居民出售，但是我国相关的政策规定是明确禁止城镇居民在农村购置宅基地，即作为城镇居民是无法取得宅基地使用权的，因此为了保护集体财产不流失，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。而且根据“一户一宅”制，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但在农村实践中，因分家、继承等原因可能会导致“一户多宅“现象的出现。（二）宅基地使用权的取得必须依照法律规定的行政审批程序进行根据土地管理法的相关规定，农村村民建住宅，应符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，但如果涉及占用农用地的，应依照土地管理法第1页共5页的有关规定办理审批手续。即任何人均不得在未经审批的情况下擅自占用集体土地建房使用，而且宅基地使用权的批准必须经由县级人民政府。（三）宅基地使用权在一定条件下可以流转物权法规定宅基地使用权的转让适用土地管理法等法律和国家有关规定，即意味着在符合法律规定的情形下，宅基地使用权是可以转让。但从城镇居民不能购买农村房屋的政策精神看，宅基地使用权即便在一定条件下可转让也是绝对不允许向城镇居民转让的。从目前农村实践来看，集体经济组织成员之间转让宅基地使用权却是屡见不鲜，且存在已久，若直接禁止，则不利于农村经济发展的稳定。国务院《关于加强农村宅基地管理的意见》中提到，对“一户多宅”，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。由此可知，对“一户多宅“并非采取直接取缔的态度。虽则宅基地使用权是一项独立的物权，但是它与其地上建筑物的所有权紧密联系。农村房屋，除了是通过审批取得宅基地使用权，在该宅基地上用建造行为原始取得房屋的所有权之外，还可能是因出卖、赠与、继承等方式继受取得房屋的所有权。而在继受取得房屋所有权的情况下，房屋所有权受让者中可能存在并未作为一户的成员参与宅基地的原始审批的情况。下文将对宅基地使用权与房屋所有权之关系进行探讨，逐步明确在继受取得房屋所有权的前提下，宅基地使用权是否随之转移的问题。二、宅基地使用权与房屋所有权之关系由于并非原始取得农村房屋的所有权，因此大部分因法律原因而继受取得房屋所有权的人或已在本村或者他村申请新宅基地建造房屋；或已迁出为城镇居民，已常住在城镇；或未在本村申请过宅基地造房但已有其余非农村住宅性质的住房。在上述三种情形中，除未申请宅基地造房这种情形之外，其余两种情形下若使得房屋所有权人拥有宅基地使用权则似乎有违“一户一宅”制和宅基地使用权只能由农村集体经济组织成员享有的原则。但即便在宅基地上建造的农村房屋也是个人所有的合法财产，土地管理法中规定农村村民出卖、出租住房，再第2页共5页申请宅基地，不予批准，从中可以看出除了城镇居民明确不得买受农村住宅外，法律并没有禁止农村住宅因继承、赠与或者农村居民间协议等形式而转移所有权的规定。因此在农村住宅所有权因农村居民间协议或继承、赠与等形式流转时，将因为宅基地使用权主体有农村集体经济组织...
