1 中国房地产行业未来走势分析 结论概要: 1、中国住宅市场未来5 年，很难出现销售大量持续滞销，价格也很难出现崩溃（崩溃定义：时间 2 年以上，价格大幅下滑 30%以上） 2、虽然市场不会出现崩溃，但很可能出现短时调整：考虑到中国住宅市场已经进入供求关系的调整期，如果新开工面积增长过快，个别年份将面临短暂的调整，作为投资者我们要做好心理准备。 3、作为投资者，密切跟踪产业转移和人口聚集趋势，选择（1）供小于求或供求平衡，去化趋势无忧的地区，（2）成本尽量低可以承受短期调整的项目进行投资。 4、商业地产已显过剩，投资商业地产要极其慎重。 一、住宅市场 （一）销售情况 1、经历了 2011年和 2012年的销售低迷（销售面积增速为 3.38%、2.01%），2013年销售高位景气（销售面积增长 17.50%，销售金额增长约 30%）。 2 2、一、二线城市销售面积和销售金额占比自 2011年持续上升。2012年-2013年,一线城市销售面积增速均超过二、三线城市。 3、2013年全国销售均价上涨明显，尤其是一二线城市价格涨幅大 3 4、支撑销售的最主要原因是刚需：适婚年龄的 35岁以下购房者占比由 2007年的 36.7%上升到 2013年的 63.4%。世联接触的客户中投资客占比逐渐降低。 4 （二）库存情况 1、2013库存总体正常:房地产开发商必须维持 2-3 年的库存维持运营，去化压力属于正常情况 5 2、库存地区分化较大：一线城市压力小、二线城市库存压力不大、三四线城市由于供应和需求失衡，供过于求的局面持续 去化时间(截止2013年11月底) 一线城市 北京、上海、深圳、广州去化时间低于 10个月,去化时间短 二线城市 在环渤海、长三角、珠三角这三个我国传统的人口聚集区域，其整体的经济发展潜力和人口聚集能力较强，（除个别城市外，例如杭州）二线城市当前的库存问题不大。中西部的中心城市如重庆、成都、武汉、长沙等二线城市，2013 年成交面积大幅上涨，但由于供应量大，价格平稳。 去化时间：杭州 14.6、重庆 8.1、宁波 25.8、福州 13.2、厦门7.9、青岛 10.7。 三线城市 三四线城市由于供应和需求失衡，供过于求的局面持续。整体上看2013 年以来库存和去化时间双双攀升。在未来的一段时间6 仍将面临着比较大的去化压力，特别是华东区域几个高度依赖出口的城市，由于外需不振导致出口低迷，部分城市发生民间信贷危机，住房市场萎缩，成交面积同比负增长，比如苏州、常州、无锡、温州等城市。目前来看，东...
