第一部份 市场篇在现今激烈的市场竞争中，市场环境始终是处于不断变化的状态中。为了提高锦汇花园销售，我们组织了一支具有专业素质的市调队伍，针对项目所在区域市场进行深入细致的调查研究。一、 本案及周边市场情况的调查对此市场情况的调查目的是：为了进一步发现锦汇花园的潜在市场和潜在需求量，掌握还有哪些市场可以开发和占领及公司在市场中的影响。1、市场中的需求情况A、消费者的承受力从对消费者的调查看出，在此区域置业的大部分消费者是有较稳定收入的白领一族，个体经商者和政府部门工作的一般干部，都有一定的经济支配能力。一般可支配的购房首付款在 5-10 万元之间（7 成 20 年按揭），住房功能在两室二厅或三室两厅居多。B、本案的目标市场情况三室二厅双卫 130－150 平方米和二室二厅双卫单卫 80－100 平方米的户型，基本符合目前市场消费者的消费需求。从房屋总价及消费者承受的首付款来看，锦汇花园完全能控制在 5－10 万元之间。 2、主要竞争对手情况香榭名苑：一期虽然是多层，但其销售情况十分理想，在没有现场售楼部的情况下也销售完毕，在市场上留下了较好的口碑。二期规划为小高层电梯公寓,加之对面就有金牛区投资修建的一个金牛广场,占地20 亩,无形中提高了香榭名苑的价值,与锦汇形成了强烈的竞争对比。目前，2 期销售 100 余套，最近将有强大的广告攻势。二、价格的调查1、影响本案价格的有利因素A、羊西线待开发的土地逐渐稀少物以稀为贵，近来在羊西线餐饮娱乐日渐盛名的同时，房地产开发也走到了白热化阶段，可开发利用的土地较少，土地由 98 年的 50 万元/亩猛增到 100 多万元/亩。B、房市逐步上升在众多开发商的努力下，该区域的房价略有上升，且新开盘项目特别多，在市场上造成了羊西线的房市景气的印象。C、金牛区政府努力营造该区域的投资环境如占地 20 余亩的金牛广场；羊西线三环外的绿色长廊，创锦西名宅等基础建设等活动，为该区域创造了良好的投资环境和居家环境。2、影响本案价格的不利因素A、竞争白热化为了抢夺市场，“锦城苑”尾盘每平方米降价 400-600 元， “绿杨新村”以 2088 元/m2起价，“新天地”进行变相降价,赠送装修等，引起了强烈反响。B、市场的价格情况名 称最低单价（元/M2）最低总价（万元）最高单价（元/M2）最高总价（万元）优惠幅度香榭名苑205024 301038按揭 2%优惠，一次性优惠 5%格林花园2580 40 3300100 一次性优惠 5%锦城花园368080 ...
