目 录第一章 项目概况 1第二章 市场分析 2第三章 开发设想 5第四章 开发进度 9 第五章 投资估算 10第六章 初步结论及建议 12附件：1、项目总平面图2、项目竞争楼盘汇总表3、商业售价定位表4、竞争楼盘位置图第一章 项 目 概 况1.1 项目背景虹口区四川北路 81 号地块主要由两个部分组成，即占地约 10 亩的上海市虹口区第二工人俱乐部（以下简称二俱）和占地约 30 亩的居民及工厂、学校、医院、商店等用地。根据上海市和虹口区的规划二俱以外地块的改造已经列入虹口区新一轮旧区改造的计划。1.2 地块及周边现状该地块位于上海市虹口区四川北路以西、东宝兴路以北、宝源路以东、俞泾浦以南。地块总占地面积 27700 平方米，约合 41.5 亩，地块沿四川北路长约 110 米，沿东宝兴路长约 240 米。地块中除有第二工人俱乐部、企业 2 家及 1 所小学外，其余为约 800 户居民，大部分属于危棚简屋。该地块位于虹口区中南部，周边交通便捷，南北向有四川路、四平路通往外滩及市区方向，此外，地块西侧为轨道交通明珠线，且东宝兴路站即在地块西侧 50 米处，周围公交线路有轻轨明珠线、18 路、21 路、101 路、47 路等。地块紧靠上海市知名商业街四川路，商业设施齐备，地块南侧约 100 米处将规划虹口区大型公共绿地。地块 1 公里范围内分布有：福德百货、东宝百货、上海七百、多伦路文化名人街等，周边商业、学校、超市、医院等设施齐全。第二章 市 场 分 析2.1 宏观市场分析今年上半年房地产二级市场内销商品房预售保持较高的增长势头，据上海市房地产交易中心统计，今年上半年，商品房预售面积较去年同期增长 26.3％，内销商品房批准预售面积和实际销售面积之比从去年同期的１：０.9 ４上升到今年的１：１.56，供求关系的开始转变，出现供不应求的局面。表 1. 2001 年 1-6 月上海市房地产市场数据汇总 2001 年 1-6 月2000 年 1-6 月同比增长房地产开发投资额2445258 万元198646823.1％内销商品房土地出让面积2097852173072-90.3％可建建筑面积5152724114188-87.5％商品房新开工面积9089660787668015.4％商品房竣工面积4298042309577438.8％已登记商品房预售面积7730990612026826.3％已登记的存量房买卖面积6190892313083697.7％根据中房上海指数办公室 2001 年 5 月份调查，上海房地产市场近期持续保持价升量增的火爆局面。5 月份中房上海综合指数为 730 点，比 2000 年 5 ...
