房地产证券化的支撑理论梳理

房地产证券化的支撑理论梳理 [摘要]房地产证券化作为一种金融创新，它在使各个交易主体充分发挥自身优势的同时，降低了风险和成本。这一过程的完成，不仅有其实践的需要，也具有理论的支撑。对房地产证券化涉及的相关理论进行梳理，有利于为中国即将进行的房地产证券化在理论层面上奠定一个基础。 [关键词]房地产证券化；支撑原理；梳理 房地产证券化作为一项复杂的金融创新活动，牵涉的面很广，涉及的理论也很多，一般认为，以下五种理论与房地产证券化的联系比较密切。 一、风险分散理论 风险分散是金融活动创新的原动力。最有代表性的风险分散理论是马科维茨(Harry·M·Markowitz)的 MM 理论和威廉·夏普(Willian·E·Sharpe)的 CAPM 理论，这种思想已经成为现代金融理论和实践进展的主要方法论之一。风险分散理论是从讨论风险资产的收益与风险的关系开始的，该理论认为：(1)绝大部分资产是风险资产，其收益是不确定的，因而应该把风险资产的收益视作随机变量，并运用期望收益作为衡量某种风险资产收益的标准，并用方差来衡量获得收益所面临的风险的大小。(2)资产组合的总风险应该分为两大部分：非系统风险和系统风险。非系统风险是指仅与投资组合中的各种风险资产的方差项相关的风险，系统风险是指由投资组合中的各风险资产收益的相关性所带来的风险。(3)在充分考虑各种风险资产收益的相关性的前提下，运用概率知识可以得到，只要资产组合分散良好，资产组合的非系统风险趋于零，系统风险就趋于稳定。虽然风险分散理论的思想产生于讨论投资组合与其风险关系的过程中，但这种思想却具有普遍的方法论意义。能够运用于人类社会系统的某些方面。 房地产证券化作为一种金融创新，风险分散是其原动力。无论是抵押债权证券化还是房地产投资信托基金，其成功运行都需要比较稳定的收益流基础。但在当前不确定的市场环境中，投资者所持有的资产面临着越来越大的风险，资产收益存在着很大的不确定性。就抵押债权证券化来说，对于单个贷款而言，其现金流量是不确定的，因此，单个贷款的风险比较大。但是从银行抵押贷款的现金收入流来考虑，其本息偿还分摊于整个贷款存活期，根据大数定律，假如将大批量、标准化、流动性差的资产进行组合，只要同质的抵押债权资产数目达到足够大，便可以预测出本息的违约率与本金的提前偿还率等风险，从而可以根据组合资产的运动规律预测其现金流。对于一组抵押贷款而言，尽管整个组合在很大程度上依赖于组合中每...