第四章 城乡建设与人居环境4.1 城乡人居环境相关素材住宅区位选择与房地产开发居住空间，作为城市最主要的空间结构单元,不仅是人类聚居的场所，也是社会、经济和文化发展到一定阶段的产物。随着中国城市化进程及土地使用制度改革的深化，城市空间结构发生了巨大变化，原有城市生活空间被打破，在此基础上长期醇化而成的居民社会网络、生活方式、情感及人际交往也因此改变。同时，连锁商业、电子营销体系、家庭配送体系的发展使城市住宅区位走出了交通和地域的限制，人们对于居住区位的选择更富有弹性，趋于理性化，并把居住区位作为社会地位的象征和标示。因此，对政府、房地产开发企业或生活在城市中的居民而言，城市住宅区位选择的研究都具有极大的理论和现实意义。区位论起源于 19 世纪初德国经济学家杜能对农业中因土地的不同使用而产生的区位进行分析，创立了农业区位论。其后资本主义的发展，为区位论的进一步完善提供了理论素材和发展契机，区位论的重点开始从农业转到工业区位的研究上，并形成了相对成熟的理论体系。传统区位理论，以均衡价格理论为基础，强调产品的市场价格、供求、竞争、运输成本等经济因素在区位选择中的作用。显然，由于中国经济和社会发展的特殊性，传统区位理论理论的解释力式微。因此有必要结合人文区位论与经济区位论，综合考虑习俗、文化、消费、个人偏好等非经济因素对住宅区位选择的影响。住宅区位, 不仅指住宅在城市区域(空间)的地理位置, 而且包括由该位置出行的便捷程度(即通达性)、以及居住于此所获得的非经济方面的满足程度。具体说来, 就是指住宅坐落的地理位置和以此为基点进行工作、上学、购物、就医、娱乐等活动所需的交通成本(包括货币成本和时间成本) , 以及该位置的自然、社会人文环境对居住者身体和心理等方面的影响。住宅区位的选择与变迁不仅受经济力量的左右，也是地理环境、社会文化等一系列因素综合作用的结果。具体而言，我们可以从以下三个方面进行分析：一、经济因素传统区位理论特别强调地价和交通成本两个经济因素对住宅区位选择的影响。其中，地价直接影响住宅开发的土地成本。阿龙索的“城市土地利用的循环机构模式”认为，城市内土地价值所显示的空间序列表明城市土地的最终使用是根据该地段与城市中心的可达性决定的。这种城市土地区位优劣差异所带来的使用价值差异，产生了土地级差收益。在市场机制的调节下，这种级差收益转化为级差地租。从而使城市物业空间布局呈现出...
