房地产项目全程策划——重庆某项目实例分析序言一、开发策划总体态势居住项目开发策划是开发商在经济效益、社会效益、环境效益统筹考虑的前提下，针对某一开发项目，从选址、投资决策，到规划设计、施工、营销、物业管理等经营决策的每一关键点，结合市场进行科学分析，研究预测，得出定性、定量的结果，作为项目开发定位，投资决策和运作的依据，使项目开发达到预期的目标。房地产开发是一个复杂的系统工程。随着房地产法规的不断完善，市场的日趋成熟，竞争的日趋激烈，消费者日趋理性，开发成本不断上涨，以及开发商十余年来年的成功和失败的经验教训，使我们认识到房地产开发不仅要依赖法规、规范和经验，更需要对市场正确把握和预测，开发全过程的技术创新，理念创新和科学管理。市场是“一只无形的手”，把握着优胜劣汰的尺度。开发商必须“围着市场转”，面对这对着理智的消费者，要了解他们在想什么，要什么同时深入了解项目所在区域房地产开发的现状和发展趋势，收集和处理相应信息，进行提炼升华，以此作为项目策划和投资决策的依据。项目开发从立项到建成一般需要2~3年时间而市场处在不断的变化和发展之中，因此开发策划不应是静态的，而应随着市场的变化进行必要的调整。项目开发策划包括投资决策和经营决策，实际上就是立足市场、把握市场，对开发项目的社会、环境、技术、经济、管理等全方位的研究、反馈和调整，并进行不断优化、创新和可行性、合理性、超前性研究、推理和论证的过程。本设计将探讨房地产项目开发全过程的理论体系，并结合案例分析来逐步完善适合开发企业用于实际运做的房地产全程策划的流程。二、把握天时、地利、人和，搞好项目开发策划国民经济是房地产业发展的基础，是房地产业的宏观经济环境。例如上海经济在今后10年仍将保持8%——9%的快速增长，这为住宅消费奠定了坚实的经济基础和物质基础。同时，据有关资料，上海人均GDP已突破4000美元；恩格尔系数显示上海已进入国际标准的小康社会；上海78.8%的居民家庭收入有余，户均金融资产6.1万元；有60%以上的居民对目前的居住条件不满意；住房分配货币化，银行按揭贷款等政策措施的实行，进一步推动了住房消费；房地产已从前几年的供大于求过渡到供过于求关系基本平衡；中房指数历经4年多的持续下跌，从1999年11月开始回升，1年升幅达2.6%左右。预计到2010年，全市人均生产总值达到1万美元，住房消费的比重将从目前的9.6%，上升到20%左右。“十五”期间，上海要以市场为主配置房地产业，全面推进房地产业的发展，使房地产业增加值占GDP的比重从目前5.4%提高到10%，成为上海经济新的支柱产业。上海新的经济发展规划为房地产提供了新的发展机遇。房地产业波浪形的发展周期，通常情况下应滞后于国民经济的发展周期。开发项目选择的时间应在周期波形曲线的上升期或者波峰范围，这是把握“天时”，是项目取得成功的基础。开发项目应选择在地区房地产是上升趋势和有发展后劲的地区，以上海为例：新编制的城市规划中的地铁、轻轨沿线地区、内外环城线之间以及大型绿地和公园的周边地区，把握开发项目的区域市场环境，就是把握“地利”，是项目取得成功的保证。开发项目在扑捉“天时”、“地利”之后，必须清醒的认识到同样的天时、地利，同一地区的楼盘未必每一个都能成功，关键在于开发商对项目是否进行认真、科学的策划。因此，开发商必须有一个精明、能干、高智商、同心协力的班子；在项目决策和规划设计过程中，广泛听取意见，确保项目开发全过程不发生大的偏差，使项目开发达到预期的目标，这是把握“人和”，是项目取得成功的关键。开发商从十余年来成功和失败中得到的最大经验教训应该是：没有社会效益和环境效益，就不可能有真正意义上的经济效益；经济效益必须建立在社会效益和环境效益的基础上。开发商从过去片面追求容积率，到追求环境和房型。目前以普遍重视技术创新和理念创新，注意居住环境的整体均好性和文化内涵。科学合理的策划能帮助我们探索市场——项目——三大效益比较理想的结合点，同时起到催化和提升的作用，从而使项目开发得到较好的效益。我们可以清楚地认识到：创新是项目开...
