东营高端住宅市场调研报告VIP免费

东营高端住宅市场调研报告及三期推广方案万达行营销策划有限公司2008-7-8目录一、东营宏观经济二、东营房地产市场概况三、竞争个案调研四、市场问卷深度调研及价格建议五、锦程佳园三期推广建议（１）业主满意度调研（２）回访总结（３）售楼处管理建议（４）售楼处、样板间建议（５）三期推广方案、房源销控结束语第一部分宏观经济分析2.1东营概况东营市是万里黄河入海的地方，是共和国最年轻的城市。南部广饶县（齐国乐安）是古代大军事家兵圣孙武的故里，东营区牛庄镇时家村是吕剧的发源地。北部是黄河冲积的新生淤地——黄河三角洲。这里是中国第二大油田——胜利油田驻地，是济军基地，是中国石油大学（华东）驻地。这里有丰富的石油、天然气资源，还有丰富的海洋资源。南部历史悠久，北部资源丰富；亚洲最大的地上人工湖—天鹅湖，便坐落在此。东营市不仅“人杰”而且“地灵”。黄河三角洲资源丰富，素有“金三角”之称。至2002年底，胜利油田共发现油田69个，气田2个，探明石油地质储量42.9亿吨；探明天然气地质储量382.4亿立方米；投入开发油田67个，动用地质储量35.3亿吨，动用程度82.3%。共有油井2万多口，累计生产原油7.7亿吨，生产天然气349.88亿立方米。沿海浅层卤水储量２亿多立方米，深层盐矿、卤水资源主要分布在东营凹陷地带，推算储量达１０００多亿吨。煤的发育面积约６３０平方公里，主要分布于广饶县东北部、河口区西部，尚未开发利用。地热资源主要分布在渤海湾南新户、太平、义和、孤岛、五号桩地区及广饶、利津部分地区，地热异常区１１５０平方公里。土地资源丰富，人均土地685亩，是山东省人均土地的26倍；并且黄河以其独特的“填海造陆”功能，不断为东营市营造新的陆地。1.2东营人口2006年末公安部门统计的户籍户数为60.6万户，人口为一八1.8万人，比上年增长0.7%。其中，男性人口92.3万人，女性人口89.5万人。全市全年出生人口1.7万人，死亡0.9万人。人口自然增长率为4.一五‰。年末暂住人口一五.0万人，其中男性9.0万人，女性6.0万人。1.3东营经济东营市是一个非常年轻的城市。20年间，东营人在一张白纸上，画出了最新最美的画图，经济社会发展之快令世人刮目相看。2007年，实现生产总值（GDP）140.92亿元，按可比价格计算，比上年增长22.8%。其中，第一产业实现增加值8.55亿元，增长5.5%；第二产业实现增加值75.56亿元，增长25%;第三产业实现增加值56.81亿元，增长22.7%。三次产业对经济增长的贡献率分别为4.12%、24.94%、70.94%。三次产业的比例由上年的6.48∶59.73∶33.79调整为6.07∶53.62∶40.31。07年共完成固定资产投资143.98亿元，比上年增长35.5%。其中，城镇完成投资120.78亿元，农村完成投资23.2亿元。投资结构不断优化，规模以上固定资产投资中，第一产业完成投资0.94亿元，第二产业完成投资92.一三亿元，第三产业完成50.91亿元，占固定资产投资额的比重分别为0.65%、63.99%、35.36%。建筑业平稳健康发展。资质等级以上建筑企业完成建筑业总产值19.04亿元，比上年增长3%。其中建筑工程产值16.5亿元，比上年增长一三.48%。完成竣工产值11.19亿元，比上年减少14.84%。房屋建筑施工面积116.03万平方米，比上年减少19.7%；本年新开工面积59.92万平方米，比上年减少39.51%。房地产业蓬勃跃发展。2007年房屋施工面积397908平方米，比上年增长3.83倍，其中住宅348472平方米，比上年增加4.66倍。商品房销售面积一八5433平方米，比上年增加7.96倍。第二部分东营房地产概况1.1东营房地产现状（1）就房价而言，东营的房价保持稳步增长的趋势，呈现出稳中有升的趋势。纵观近几年东营的房价发展趋势就可以看出，除去地价成本、建筑原材料成本以及其他行政性收费成本的制约导致东营的房价成本攀升外，东营经济的持续坚挺也是原因之一，个体私营业的蓬勃及企事业单位收入的积累,突出表现在房地产的消费增长上；其次，与省内其他城市相比，东营房价相对理性，较为真实的反映出来东营房地产市场的状况，虽然市区户均住房2套以上，但是就总体而言，东营的房地产市场不存在所谓的房产泡沫，炒房仅属个别现象。随着社会经济的发展，东营的房价也会随之呈...