第一部分：城中区市场宏观分析一、区域市场供求分析1、供应量分析①1-11月份常州市场整体推案量与城中区市场推案量（城中区：关河路、怀德路、劳动路）月份一、二三四五六七八九十十一十二总计常州（万㎡）17.7446.4431.8227.745.111.5318.5358.8437.9139.3631.85366.85城中（万㎡）12.658.497.72.71.940.29021.113.3610.711.380.24分析：●2006年1——8月份，城中区域整体推案成规律下滑趋势，推案量并不大。●随着“金九银十”旺季的到来，9月份城中区推案量猛增，由上图可以看出曲线变化与整个常州市推案量一致。●城中区2006年全年推案量占整个常州推案量的21.9％，市区可开发土地已越来越少，竞争已从一般客户群向高端收入人群靠近。②区域在售普通商品房供应量分析楼盘名称总建万㎡在售万㎡总余量万㎡备注楼盘名称总建万㎡在售万㎡总余量万㎡备注河景花园21约30基本售完，只剩下办公房与商铺嘉禾国际0.58总148套，目前推100套左右，售60多套，目前总余量0.34万㎡星河名居4总433套，其中住宅267套，33915㎡，基本售完元丰宜家1.6总共180套售完鹏欣丽都1500101套，楼盘全部售完铭筑高第2.05——2.05总102套双子星座4.234.230.85768套，销售在80％以上嘉宏盛世283.6725150套×50％天禧星园4.74总369×80％，38380㎡，总剩余量0.77万㎡荆溪人家101.68.9132套×70％公园大厦6——约2.326832㎡，共364套国泰新都12住宅全部售完，目前只剩下商铺约2万㎡合计总建109.2万平方米，总剩余量约43.21万平方米分析：●受区域单价上涨原因，区域内目前所售房源以面积较小的房型占有一定比例。相比较而言这些楼盘的房源总价较低，且区域位置较好，去化较好。●区域可开发土地越来越少，地块面积也不大，因此多建高层住宅。●受位置和市区土地可开发量日益减少的影响，区域整体剩余量不多，为39.6％。2、供应建筑形态分析区域内在售物业以高层、小高层为主，达到总量的95％以上，部分楼盘出现别墅产品，如荆溪人家的联排别墅，以及嘉宏盛世的联排别墅，需要说明的是那是用于商业办公的。3、供应户型分析①供应平均户型面积分析楼盘名称总建万㎡在售万㎡在售户数户均面积楼盘名称总建万㎡在售万㎡在售户数户均面积河景花园21约30——嘉禾国际0.58——共148套39.2星河名居4住宅267套，33915㎡127元丰宜家1.6总共180套88.9鹏欣丽都151.7101套168.7铭筑高第2.051.6102套156.9双子星座4.234.23768套55.1嘉宏盛世283.67150套164.7天禧星园4.74共369套，38380㎡104荆溪人家101.6132套121.2公园大厦6公寓26832㎡，共364套73.71国泰新都12二期594套，7.6万㎡127.8合计109.2区域供应户型均面积120.8㎡分析：●区域供应户型均面积为120.8㎡，比其余各区域的户型均面积都要大（城北为110.2㎡、城南为114、城东为115.6㎡、城西为118）。●供应户均面积大于120.8㎡的楼盘占总数的63.6％，其余多为70㎡以下的小户型房源，供应面积在90——120㎡之间的紧凑房型的楼盘很少。这说明区域内购房客户分为两种，一是二次甚至多次置业的以改善居住条件为主的客户群，另一种是带有投资性质的二次或多次置业的客户群。他们的共同点是经济能力强，其中一部分属于高端客户。②供应各房型面积比例分析一房两房三房四房及以上面积范围比例面积范围比例面积范围比例面积范围比例40——80㎡16％100——1106％110——15044％140——40034％分析：供应房型以三房为主，其中120——150㎡舒适宽大的三房为供应主力。③主力户型面积分析楼盘名称户型面积范围（㎡）河景花园————星河名居3房130鹏欣丽都4房185双子星座1房60天禧星园3房100——120公园大厦1房40.5左右嘉禾国际1房40——50元丰宜家3房130——140铭筑高第3房——嘉宏盛世4房137——142，160.73荆溪人家3房105——142国泰新都3房120——150分析：主力户型多以宽大舒适的三房为主，供应面积范围120——140㎡。4、供应价格分析平均销售单价：分析：区域楼盘的销售单价都比较高，多数在6000元/㎡，尤其是2006年新开的几个楼盘，如双子星座国际公寓更是飙到8500元/㎡，而尚未开盘销售的铭筑高第，据其售楼处传出的消息称也在8500元/㎡，而且还是毛坯。这不但与这些楼盘处...
