第一部分：城东市场宏观分析一、项目周边区域市场供求分析1、供应量分析2、供应建筑形态分析3、供应户型分析4、供应价格分析5、去化情况分析二、区域市场营销分析三、区域消费者分析第二部分：城东市场分析总结第三部分：城东重点个案分析彩虹城第一部分：城东市场宏观分析一、项目周边区域市场供求分析1、供应量分析①1-11月份常州市场整体推案量与城东市场推案量月份一、二三四五六七八九十十一总计常州（万㎡）17.7446.4431.8227.745.111.5318.5358.8437.9139.36335城东（万㎡）————2.161.800.725.22.21.21.915.18分析：从上图来看，春节后常州整体市场供应明显放量，5月后逐步放缓，至7月到达谷点，从7月往后呈大幅放量趋势。随着“金九银十”的到来，从8月份开始部分楼盘试探入市，另一部分楼盘则采取观望态势，自进入九月后市场放量猛增，到10月有所放缓，但依然保持较高水平。而城东市场总体推案量并不大，供应量进程曲线基本平稳，变化态势不是很明显。②区域在售普通商品房供应量分析楼盘名称总建（万㎡）在售（万㎡）总余量（万㎡）备注水木年华185.710销售预计50％世府邻里中心4.83.1约2销售率约34.5%福缘雅居1.50.920.46销售率69.4%中央花园59.591.53659.59现无预售证，尚未开始销售彩虹城1.4期291.1520.4销售率50％盛世名门3期19.031.4463.9销售率50％以上银河湾星苑3期10.62.283.51销售率约47％凯旋城2期281.223.7销售率60％聚缘雅居15610.2销售率80％东方明珠花园1期6.362.854.96销售率预计50％合计191.88138.7分析：由上表得知整个竞争区域内楼盘总量为191.88万㎡，除去已销售完毕的，未来可售面积约为138.7万㎡。这些楼盘在未来一两年之内将全部上市，区域供应市场竞争压力较大。2、供应建筑形态分析区域内在售物业类型以多层、小高层、高层占绝大多数，达到总量的80%以上，比例最大的是小高层、高层；部分楼盘出现一定量的别墅产品，如彩虹城、水木年华等。3、供应户型分析①供应平均户型面积分析楼盘名称总建（万㎡）在售（万㎡）在售户数户均面积水木年华185.7444128.4世府邻里中心4.83.1290106.9福缘雅居1.50.9272128中央花园59.591.536128120彩虹城1.4期291.1590128盛世名门19.031.446114126.9银河湾星苑3期10.62.28210108.9凯旋城2期281.213092.3聚缘雅居156550109东方明珠花园1期6.362.85265107.5合计191.88115.6分析：均面积在100平米以下的楼盘占10％，户均面积100——120平方米的占比50％，户均面积120平方米以上的占比为40％，整个区域供应户型均面积为115平方米上下，与市场需求基本契合。个别楼盘户型均面积偏大，如彩虹城和水木年华，彩虹城因位置较好，，而水木年华则因为价格较低，故去化都尚可，在50％以上。②供应各房型面积比例分析一房两房三房四房及以上面积范围比例面积范围比例面积范围比例面积范围比例48——64.495.1％93——9727.1％108——14159.8％141以上8％分析：供应户型以三房为主，其中110-130㎡紧凑实用三房占供应三房的主力。③主力户型面积分析楼盘名称户型面积范围（㎡）水木年华3房122——133世府邻里中心2房97福缘雅居3房120——130中央花园3房120——124彩虹城1.4期3房、4房115——126，141盛世名门3期3房93——136银河湾星苑3期3房125——134凯旋城2期3房122——143聚缘雅居3房108——127东方明珠花园1期3房110左右分析：主力户型多以紧凑实用的三房为主，面积在110——130㎡。4、供应价格分析平均销售单价分析：区域各楼盘销售均价差别比较大，个别楼盘的销售均价达到6000元/㎡，如银河湾星苑；而靠近郊区的楼盘均价只有3800元/㎡，如世府邻里中心。同区域的楼盘销售均价相差不大，如水木年华和世府邻里中心的销售均价相差100元/㎡左右，彩虹城和凯旋城也同样；但也有相差较大的，如银河湾星苑与聚缘雅居和彩虹城，相差达1000多元/㎡，这与楼盘本身的质素有很大关系。主力总价分析：区域楼盘主力户型总价相差较大，最高与最低的相差2倍，一方面与楼盘位置有关，另一方面也与楼盘的质素有联系。盛世名门与银河湾星苑，虽然处于同一地段，但由于面向的消费群不同，楼盘档次不同，因此银河湾星苑主力总价高于盛世名门...
