敬呈湖南长庆房地产开发有限公司陈总审阅此致敬礼！孟凡林前言有幸应陈总之约，对于整体项目进行了实地考察，也与澧县其它项目相关营销策划负责人进行了洽谈，现就我个人对项目的意见与建议做一个梳理，如果能够对澧州商贸城二期下一步的工作有所帮助，将是我最大的荣幸。由于时间仓促，难免挂一漏万，还请陈总批评指正。谢谢！津澧国际产权酒店可行简案一、方案目的二、产权酒店概念解析三、产权酒店的类型四、产权酒店的发展五、产权酒店的几个值得重视的问题六、产权酒店的发展方向与机会七、津澧国际产权酒店销售的可行性八、项目定位及概念规划和产品设计九、津澧国际产权酒店的销售、经营管理合约十、津澧国际产权酒店开发与运行的主要权力机构十一、买受人权益十二、买受人投资收益计算原则十三、津澧国际产权酒店销售方案十四、津澧国际产权酒店营销推广方案的总体思路十五、津澧国际产权酒店具体营销方案（略）结束语一、方案目的1．达成项目的迅速销售，为开发商创造高附加利润。2．打造澧水流域首个产权酒店，为开发商在产权酒店市场树立品牌效应，有助于开发商后续项目开发、可持续发展。3．提供产权酒店稳健经营管理模式、保障经营的持续、收益稳定。4．合理规避发展商项目开发、后期经营风险的同时，谋求项目开发利润的最大化。5．为产权酒店投资者提供合理投资回报，具有普遍的可操作性，最大限度的激发投资者的投资欲望，缩短销售周期。6．指导开发、销售、经营的品牌化运作，形成有效的市场化良性运作，使各方利益共赢。二、产权酒店概念解析产权酒店由“时权酒店”（TIMESHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。三、产权酒店的类型国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。在中国内地主要有两种类型：一是度假型产权酒店，一般建在沿海和经济发达的旅游城市，依托旅游风景区周边的优美环境，吸引旅游客源。所以多数为郊区项目，在功能上，商务相对少一些，主要是休闲度假。二是城市产权酒店，一般建在经济发达城市的商务中心区，依托城市发达的交通和商业配套，吸引商务客源。在功能上商业和商务的配套相对比较完善。目前市场上出现的酒店式公寓，酒店商务公寓属于这一类，但它和完全的城市产权酒店仍有区别。四、产权酒店在中国的发展产权酒店的发展取决于几个条件1、消费观念：近年来国内经济发展迅速，中产小康阶层急剧扩大，成为城市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机，国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中得到认同。2、客户群：每年大约有114天的假期。国内旅游假的市场气候已经形成，商务活动广泛，社会中产阶级的崛起，形成了庞大的客户发群。3、配套设施：产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备3S（阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。4、分时度假交换体系。该体系提供一种分时度假权的交换服务，当顾客某一种分时度假权的交换服务，当顾客某一年决定不在自己购买了分时度假权的酒店居住休闲时，他可以通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何一家酒店的等值使用权。这种分时度假交换制度同产权式酒店相结合后无疑使产权酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。与此同时顾客还享有权益的转让、馈增、继承等系列权益及公共配套设施的优惠使用权。产权酒店在中国的发展...
