目录第一部分市场一、市场背景1、南昌房地产现状2、枫庐新天地简介二、市场定位三、市场利基第二部分销售四、营销策划思想五、工作时间表六、卖场包装及终端营销七、销售组织及运作建议八、销售培训计划九、销售组织完善与人员培训第三部分附件十、文案说明十一、楼书（略）第一部分市场一、市场背景1、南昌房地产现状随着新盘的大量涌现，供应量的不断增加，如今南昌楼市的竞争已空前激烈。特别是在去年结束的省博房展会上，各参展房产商之间价格之争、品牌大战此起彼伏，折扣优惠、抽取大奖、个性装修等销售措施不断浮出水面，开发商在挖空心思炒概念、找卖点以吸引购房者的关注。南昌楼市的行情正悄然地发生着一场变革。楼市供应量的增大，使消费者有了更充分的选择空间，南昌如今再也不是什么房子都卖得动了。据统计，2003年前8个月，南昌市新开工建设商品房面积200万平方米，同比增长99．40％，这些新开工项目将在今明两年进入竣工期，预计明年竣工面积仍将保持高速增长。与此同时，今年还是经济适用住房开工的一个高峰年。目前洪城在建的经济适用住房项目已达到4个，新开工面积40万平方米。据了解，南昌市拟建在建的经济适用房将达到90万平方米。随着现房供应量的增多，购房者有了更多的选择、比较和鉴别的空间。房子不再仅仅是一个遮风避雨的场所，它意味着一种生活方式，买房子不仅仅为居住，买的还有一种环境和服务。2、枫庐新天地简介枫庐新天地位于昌北经济开发区的庐山南大道与枫林大道交汇之处，其占地面积约6万多平方米，总建筑面积为12余万平方米的欧洲新古典主义建筑风格。2004年元旦，过桥收费站正式取消，这足以显示一江两岸、南北两城的新城计划全面启动，昌北已完全融入南昌城市的大环境中。目前南昌经济技术开发区在政府吸引外资、重金打造的条件下已取得巨大的成就：近300家外资企业成功入驻，500余业主正式签约，使枫庐新天地正以强大的地段向心力树立自己在昌北片区第一商圈的品牌地位。时下二期工程正在认购中，美丽的外墙也全部呈现，一派欧陆风情的繁华商圈正悄悄兴起。地址：昌北开发区枫林大道与庐山南大道交叉口占地面积：80000平方米总建筑面积：125000平方米绿化率：32%主力房型及面积：二房（80平方米-90平方米）三房（104平方米-125平方米）售价：1100元/平方米（起价）至1500元/平方米（最高价）开发商：江西东南投资有限公司物业管理商：天安物业楼盘形态：北欧新古典主义后现代派风格，多层13栋。采用全明设计，全方位绿化造景，凸窗览景，局部高顶畅显心胸，金牌物业全程人性关怀。小区配套：商场、超市、中庭、绿化、儿童娱乐设施、休闲小径、车位、车棚、休闲桌椅等。周边环境：交通四通八达，购物旅游方便畅通，市政规划重中之生，地段优势升值即望。二、市场定位市场需求的多样性和层次性，要求供给方提供各种品种、各种价位的商品。有些品牌，为了扩大市场占有率，也会推出不同价位的产品，如高露洁牙膏，在推向市场时，实行面向高端消费者的定价策略，而在近期，也推出适合中低端消费者的产品，尽量满足各种不同需求层次的消费者。同样，这种定价在其它市场也一样。纵观南昌市区的商品住宅房，没有一个楼盘的价格定位在1400元／平方米至1799元／平方米，出现了住房价格的“真空地带”。调查显示在未来十年内有购房打算的消费者中，有17．4％消费者所能承受的住房价格为1400元／平方米至1799元／平方米，占了近五分之一的比例所能承受的住房价格为1400元／平方米至1599元／平方米的消费者主要集中在4至10年内打算购房，所能承受的住房价格为1600元／平方米至1799元／平方米的消费者主要集中在1年内和2至3年内打算购房。如果出现这种价位的住房，这部分消费群体提前消费的可能性将大大提高。而枫庐新天地正达到了消费者的所能承受的价位，售价仅为1100元/平方米---1500元/平方米，还大大低于了该承受价位。我们的市场定位是工薪阶层，也就是那17．4％的消费者市场覆盖的消费人群可为：或刚开始独立生活不久的二十多岁的年轻人群，作为他们的第一套房子，或在市区有小房希望有大房的消费者、或已经在市区有房的想买第二套住房作为假日休...
