海南农产品专业市场整体营销策划报告2011年6月27日前言前期，我司对项目所处的市场情况进行全面的了解和分析，基于忠于市场的原则，结合项目地块具体情况，提交了市场调研报告、项目整体营销报告。本案将在以上工作的基础上，结合贵方项目所提要求而展开。由于开发进程中涉及诸多不可预见因素，后期商业、住宅的具体工程时间未能确定，因此本方案在某些环节上未能深化。严格意义上讲，本方案是项目整体的营销战略，其中对营销推广定位、营销部署及策略、整体营销计划进行重点讲述，其余部分做了清晰的脉络梳理。案中时间节点随工程进展的变化作相应调整。希望贵司能以遵循商业地产的规律，去芜存青的态度看待本项目的营销战略。第一部分：定位与规划我们的开发目标是什么？为海南中发地探索新开发模式积累经验快速回笼资金，建立轰动效应.提升海南中发地市场的品牌影响力利润最大化思考：如何实现项目发展目标？1、打造一个高端的、标杆性的商业项目；2、实现项目利润与经营旺场双丰收；3、树立项目品牌和发展商品牌；我们的目标：做好项目定位是基础！项目的客户职能主定位（项目的城市职能（对外）、地段职能（对外）、行业职能）次定位（城市职能（对内）、地段职能（对内）收益壁垒风险项目的行业职能对内对外项目的地段职能如何助力城市市？项目的城市职能做企业？做项目？企业定位商业地产定位多维立体定位体系商业地产定位与住宅地产不同。住宅地产常用的SWOT分析并不适用于商业。特别是三四线城市的大型商业地产，多是城市规划中的重点项目，通过引导市场，以主动的姿态助力城市发展，强力推进城市化进程；而住宅地产虽然也会为城市化进程添砖加瓦，但更多的是以被动的姿态迎合市场。因此，商业地产定位需要的不仅仅是扁平化的静态SWOT分析，更需要动态的、纵横交错的多维立体化定位策略。第一维定位依据：企业定位企业的最终目标是为了实现股东利益最大化。不同的企业有不同的利益套现模式和不同的发展战略思路，在不方便深入了解贵方企业战略之前，百合田仅提供衡量企业定位的几大思考方向，供贵方参考。明确公司定位后，以判断本方案的适用程度，以便我们双方合力，将方案修正到最理想、可执行的状态。政府开发商**经济企业定位四佛论：1、孙大圣的造势经营（斗战胜佛：实力、能力，资源整合力）2、唐三藏的借势经营（功德佛：功德与借势。）3、沙和尚的稳健经营（金身罗汉：不受关注，但有立锥之地）4、猪八戒的甩手经营（净坛使者：做起来轻松，结果却只能收拾剩菜残羹）百禾田建议：企业经营做三藏，项目运营做大圣。开发商立项三思考：1、政府为什么给咱金钥匙?政绩和城市经济2、如何使用金钥匙？理解透政府，了解透城市3、若没有找到最大宝藏，如何拿到风险最小的财富？设置有弹性的规划确定战略实施的资源及风险制定战略实施计划实施计划5制定实施计划根据影响的大小来排出战略方案的优先次序能力/差距分析确定企业发展战略企业发展战略4确定机会与最终确定发展战略了解行业/市场发展状况确定行业主要影响因素及关键成功因素结合自身的核心能力，制定战略方案选择标准改进方案的衡量标准2确定战略方案选择标准确定可能实现增长的各种发展机会衡量各个机会对企业发展的影响实现企业增长的候选方案3找出发展机会并进行初步筛选了解和评估当前的业务状况确定企业核心能力制定企业发展的财务目标理由充分的企业发展远景目标企业现状评估和目标制定1企业定位分析流程：第二维定位依据：项目的城市职能黄柏翔：易居中国副总经理操盘名言：政府单位往往是决定这个商业地产最终的风险，开发商能力再强，在中国这个环境里面你没有强调正常的关系，有很多的许可证你是拿不到的，很多的配合政府一起做的招商工作是拿不到的。甚至政府可以提供的所谓的绿色通道你也是拿不到的，这个东西是争取来的，这个是中国的房地产可爱之处。**政府应对战略：三点四区五战略省政府的政策扶持中部农民，三年内使收入与全省水平看齐。鼓励各地发展特色，从政策到资金、招商引资全面支持五年规划，重在头三年。**经济发展阶段–进入高速**政府具体应对商业地产与住宅地产最大的不同是什么？如...
