保利叶上海成功开盘营销分析一、推案基本情况推盘时间：11月22日开盘推盘量：3栋18层公寓216套，联排别墅93套推盘分布情况：推案次序：整体由东向西逐步推进，滚动开发，别墅和公寓销售同步进行。联排别墅面积段套数占比供应面积204-27693——22250小计9343%3栋18层公寓56（一房）3616.67%1693575-88（二房）18083.33%小计21657%合计309100%——二、开盘价格分析1、价目表-以3号楼价格为例高区每层加价77-79元/㎡，17层为最高价，18层和16层等价。中区每层加价45-51元/㎡,6层为新价格基准点，由于有景观视野差异，与5层价差近1000元低区每层差价31-45元/㎡，3层为价格基准点，所有端头户型均有采用可封闭入户花园户型，附加值较高2、开盘促销公寓客户办理VIP卡，签署《定金合同》并按约定时间签署《预售合同》方可享受单套总价3万元的优惠。别墅客户办理VIP卡，签署《定金合同》并按约定时间签署《预售合同》方可享受单套总价5万元的优惠。另：开盘前办卡并打入订金客户获赠捷安特自行车一辆。982103766899436676939816381085014419835-518697-518671-45916720939308748087220921230939308748087220921243494272687732687483492465010423097810974201024265710480519832519793571029974510525519883519844451034484510570389921519895451038995710627519972519946571044610791070689100617710023791052511791078577101388910112791060412791086577102147710189791068413791094489103037710265791076314791102377103807710342791084215791110277104578910431791092116791118277105337710508791100017-7911102-7710457-7710431-791092118面积：88.36面积：78.42面积：78.42面积：88.36(D1)01室(D2)02室(D2)03室(D1)04室3号982103766899436676939816381085014419835-518697-518671-45916720939308748087220921230939308748087220921243494272687732687483492465010423097810974201024265710480519832519793571029974510525519883519844451034484510570389921519895451038995710627519972519946571044610791070689100617710023791052511791078577101388910112791060412791086577102147710189791068413791094489103037710265791076314791102377103807710342791084215791110277104578910431791092116791118277105337710508791100017-7911102-7710457-7710431-791092118面积：88.36面积：78.42面积：78.42面积：88.36(D1)01室(D2)02室(D2)03室(D1)04室3号D1户型88平方米D2户型78平方米外环外普通住宅认定标准总价在98万以下；单套面积140平方米以下；5层以上。紧扣新出台普通住宅认定标准，使客户能得到低首付和优惠利率。保利叶上海项目总价在50-98万以下；公寓住宅在90平方米以下；18层公寓住宅。增加产品赠送面积，变相拉低产品价格水平。端头户型均采用入户花园，可增加10平方米左右空间，与中间套没有入户花园的产品价差约为500-700元。如果通过VIP总价优惠价差将被抵消，因此该类户型开盘吸引大量VIP办卡客户。以景观为依托，进行楼层价格分化，促进销售。开盘前对外报价为9500，开盘当天，低区价格在8600-8800左右，给客户一定的惊喜，从而促进了部分销售。3、价格策略总结三、销售情况公寓销售情况：开盘当天大定套数126套，大定率为46%左右。从销售户型分布上来看，低区和端头带入户花园的户型销售情况良好。而中间套和50平方米1房销售情况不佳。别墅销售情况：按公寓一房主力面积56平方米计算，每平方米可优惠530元。按公寓二房主力面积75-88平方米计算，每平方米可优惠340-400元结论：客户对高附加值产品（偷面积）和较低总价产品认可度较高。对1房产品和普通70-90小户型产品接收度较低。销售报价别墅报价：15000－20000元/㎡总价范围：350－1020万/栋户型面积A户型，235平方米，25套B户型，225平方米，25套C户型，235平方米，25套D户型，273平方米，15套E户型，246平方米，3套成交情况实际成交价格在18000元/㎡左右，最终认购约43栋别墅，去化率46%。成交多集中在A、B、C户型。四、客户分析50-55%宝山本地客户，多数在当地已有1套住宅，对产品品质认可度较...
