浦江商业市场分析任何产品在推向市场之前，都必须充分了解当前的市场环境，并对目标客户进行深入的研究，才能客观、准确的预见未来市场。商业地产项目作为一种特殊产品，同样需要依托于区域商业市场并符合当地客户的需求才能生存和发展。本章力求通过对区域商业市场环境以及客户需求的研究和分析，来寻找市场空白点与客户需求点的结合部位，从而为本项目的产品定位提供客观、坚实的理论依据。一、浦江宏观商业市场分析1.2006年经济发展及人均收入状况全县国内生产总值61亿元财政总收入7.4亿元地方财政收入3.7亿元工业总产值180亿元外贸出口交货值56亿元实际利用外资2521万美元全社会固定资产投资35亿元规模以上企业292家城镇居民年人均可支配收入13565元农村居民年人均纯收入4550元百强县排名159位从浦江的经济发展指标及人均收入来看，城市经济主要是以水晶玻璃、锁具等传统产业为发展核心，发展形态主要以手工作坊、厂房、个体经营为主，有相当一部分居民有着较高的收入，可说消费力相当强。同时浦江的产业形态也决定了外来务工人员特别多，主要分布在各个工厂、作坊、三轮车、小经营户等多种行业。2.2006年浦江各商圈分析经过为期两天的市场调查，浦江的商业相对比较集中，主要分布在人民东路、和平北路、和平南路、新华东路，其余的商业相对分散，有少数专业市场分布四周，但商业氛围一般。1）商业区域及业态分布①中心商业区●福泰隆广场：位于浦江商业的第一核心圈，总建筑面积逾38000平方米，是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲、综合服务于一体的的现代化复合型商业广场。地下一层：服装、饰品一楼：服装、手机、鞋、珠宝二楼：钟表、超市、服装、包三楼：品牌服饰、男女装、运动休闲装、内衣、童装、皮具、健身器材地上一层部分可买以外，其余楼层均为出租，首年返还2个月租金。例：地下15㎡10600元/年，即1.9元/天/平方米。人流量测算：下午15：50-15：55，进120人，出150人，共计270人，一分钟54人，人流量25920人/天，由于其出入口南北各设一个，所以对测算会有一定影响，实际数量应当更高。评价：广告宣传比较好，虽然相比时代广场成立较晚，但在消费者中美誉度较高，人气也旺，由于它和时代广场对门而立，所以人流量可以共享。调查中不发现，由于地下商铺租金水平较低，所以有相当多的外地务工人员也参加进来，做起了小老板。●时代广场购物中心老牌商业中心，成立较早，总占地面积2万平方米，总建筑面积9万平方米。由四星级宾馆、购物中心、时代商城组成，。与福泰隆广场对面，人流量各方面相互共享，也均为出租。一楼：化妆品、通讯器材、黄金珠宝、幼儿用品、鞋类、箱包二楼：男女装、休闲装、童装、针织内衣、小百货三楼：家电城、运动城、家具城、玩具、游戏广场人流量测算：下午16：00-16：05，进150人，出200人，一分钟70人，人流量33600人/天。评价：作为较早的商业中心，其先天的地理位置优势及业态分布决定了其源源不断的人流，其租金水平也与福泰隆不相上下。●民主路步行街沿民主南路、民主北路一条内街，两侧均为小型店铺，与福泰隆广场、时代广场南北相通，但档次也较为低端，道路宽度约3米左右，路况也不大好。经营范围：服装、鞋帽类，面对低端消费人群。租金水平：好地段：25㎡，19000元/5个月，即5元/天/平方米；差地段：15㎡，13000元/年，2.4元/天/平方米。评价：较老的小型步行街，尽管经营铺面及街道形象显得凌乱，但地理位置及市场号召力，决定了仍有可观的人流量来支撑其发展，从租金水平就可以看出来，附近的福泰隆广场尽管装修较好，但其地下租金仍低于此步行街。②和平北路商业区●商贸中心（小商品市场）：市场为低端商品，共分上下两层，由于距市中心较近，人流量也不错。一楼：玩具；二楼：衣服、拖鞋等日常用品，3㎡价格5.5万元，即18333元/平方米。人流量测算：15：28-15：33，进20人，出39人，共计人流量12人/分钟，假定早上9：00-下午5：00，人流量5760人/天。评价：由于商贸中心的低端定位及内部装修等硬件设施的差距，也决定了其档次不高，但和平北路的人流也给市场增添了无限的活力。●四牌楼商厦成立三年，位于商贸中心与市中心...
