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河南省南阳市房地产形势分析报告2011年关于报告的说明：本报告的撰写是在考察南阳市城市概况、城市规划、发展现状以及房地产市场行情的基础上确定的，很大程度上依赖于目前房地产市场的供求关系基础，并最终形成对南阳市未来房地产发展的初步预测。目录：第一部分楼市宏观环境扫描1.1、宏观政策综述1.2、土地政策方面1.3、金融政策方面1.4、其他房地产政策方面1.5、政策预测1.6、宏观小结第二部分、南阳市发展环境分析2.1、城市概述2.2、人口基础2.3、城市经济数据2.4、产业结构2.5、社会消费品零售总额2.6、南阳市发展环境小结第三部分、南阳市房地产环境发展及现状分析3.1、固定资产投资数据3.2、历年商品房及住宅竣工情况3.3、2010年南阳市房地产市场情况简析3.4、2011年南阳市房地产市场情况简析3.5、南阳市中心城区房地产环境现状分析3.6、南阳市房地产环境发展现状总结第一部分楼市宏观环境扫描1.1、宏观政策综述回顾过去几年，在经历了2005、2007年政策调控下的中国房地产，2010年的楼市显得更具稳定性，从2010年1月10号国务院办公厅发布要求促进房地产市场平稳健康发展开始，一系列的土地、金融、税收等房地产相关调控政策密集出击，特别是以“4.15国十条”为代表的楼市新政，中国楼市似乎风雨再来。然而，市场经历了极其短暂的观望之后，无论是一二线城市还是三四线中小城市，整个房地产市场并没有出现大多人预期的低迷状况，部分大中城市还出现了量价齐涨的态势，让看空客户大跌眼镜。对比2007年的中国楼市一夜暴跌的局面，这在某些方面也说明了中国的楼市正在走向稳定、走向成熟。总结2010年楼市调控，主要呈现在以下几点：1.2、土地政策方面Ø强调房地产用地监管开展突击检查（2010.03.10）2010年3月10号，国土资源部下发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查等，内容重点包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50％”等19条土地调控政策。Ø国土部下发闲置土地黑名单（2010.08.02）2010年8月2号，国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。Ø闲置土地一年以上禁拿地2010年9月27号，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。本次通知直接将矛头指向开发商囤地现象，对因企业原因导致土地闲置一年以上的，将取消企业参加土地竞买的资格。1.3、金融政策方面Ø上调准备金率强力遏制信贷冲锋2010年1月12号，中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。Ø严控二套房贷款，不得低于40%2010年１月10日：国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于４０％，加大房地产贷款窗口指导．对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行４０％首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。Ø贷款买二套房首付不得低于50%2010年4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。Ø房价过高地区可暂停发放第三套房贷2010年4月17号，国务院下发通知，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。Ø严格执行差别化房贷政策不能动摇2010年7月12号，银监会发文，针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二...