某大酒店项目定位及营销策划方案书VIP免费

华德大酒店营销策划方案2006年6月6日策划创造畅销楼盘，专业推动辉煌业绩。目录一、项目概况二、项目SWOT分析三、项目整体市场定位四、目标客户定位五、价格定位六、经营定位七、项目建议八、销售方案九、营销推广计划一、项目概况本项目是集住宿、餐饮、康体、娱乐、商务为一体的综合性酒店，占地40亩，总建筑面积1．6万平方米。酒店总体暂规划：1—4层为休闲、娱乐配套，5—10层为标准套房，共计127套，11—12层为多功能厅。二、项目SWOT分析我们对项目进行SWOT分析，旨在充分发挥优势，利用机会，改变劣势，回避威胁，以利于整个营销工作的展开。S（优势）·区域优势·交通便利·产品优势O（机会）·市场需求·市场空白W（劣势）·生活配套不足T（威胁）·竞争项目·使用年限短·公摊率高1、项目优势分析区域优势：地处包头稀土高新开发区内，区内大、中型企业云集，酒店、公寓、银行等等商务配套齐全，初步形成一定商务氛围。交通便利：本项目交通条件十分便利，距火车站1．8公里，距机场16公里，地块两面临路，周边拥有多条城市规划道，可以说交通网络四通八达。产品优势：主力户型面积小、总价低，能吸引投资客的关注。2、项目劣势分析生活配套不足：本项目的劣势同样在于区域，因为处于一个经济开发区内，所以其生活配套设施不是很健全。在周边基本上没有类似大型超市、商场、休闲娱乐场所等生活配套设施。对策：通过项目内的1-4层引入一些休闲娱乐措施，增加该房产使用者在物业的逗留时间。而这些措施的引入应该更多的从方便、实用、差异性角度出发。使用年限短：本地块所剩使用年限不足50年，留给投资者的获利时间有限。对策：在项目推广中，利用收益率的计算使购买者认识到50年的投资整体回报率相对于储蓄、国债收益率已经处于一个比较高的水平。公摊率高：产权酒店40%以上的公摊率会对投资者产生抗性。对策：在销售方式上，建议采用返租的形式，让总价与回报挂钩，消除投资者的抗性。3、项目机会分析市场需求：随着稀土开发区今后的不断发展壮大，必定吸引更多大、中型企业及相关配套企业的进驻，势必拉动该区域对写字楼、酒店、公寓等商务物业的需求。市场空白：开发区现有物业产权式酒店是一块空白，同时缺乏酒店化管理的商务公寓。4、项目威胁分析竞争项目：周边已建成的酒店和公寓分流本项目的部分客流。对策：通过差异性定位，形成产品区隔，突出本项目的特有价值。三、项目整体市场定位本项目定位为开发区首家产权式商务酒店作为定位一个市场的基本要素，本身的地理位置与客观存在的一些条件、市场发展的需求以及消费者所能提供的支持，三者构成了一个定位最为关键的三要素，下面从这三个方面来论证上述定位：首先，本项目位于稀土高新开发区，其周边都是包头乃至国内知名的大中型企业，存在大量高收入青年白领与企业管理层人员，此类群体具备一定消费能力。而与区内企业有商务联系企业，在开发区内需要酒店服务，作为其差旅、办公、招待之场所，因此该地段消费者对于经济型酒店有需求。其次，在稀土高新开发区内的居住类商务配套主要是稀土大酒店，及一些宜商宜住的公寓。就价格来说，稀土大酒店每天350—400元的标间单价，注定其目标客户只能是短期逗留的商务、旅游人群；就服务来说，目前在开发区针对长期居住商务客流的普通公寓，在服务上只能提供简单的物业管理，尚无法满足开发区商务人群的生活需求。因此本项目以低于高级酒店的住宿费用，高于公寓的服务品质的经济型酒店做为产品定位，定能以其产品的差异性在区域中脱颖而出。最后，本项定位产权式酒店，做为开发区唯一对外出售酒店物业，一种新兴的投资工具，在继海德酒店的成功热卖后，定能引发市场对本项目的高度关注。因此从产品切入来说，本项目以产权式商务酒店为定位是其最佳切入点。同时考虑到有一些自用客户，定位为投资型酒店和自住型酒店相结合的方式，以投资型酒店为主。四、目标客户定位本项目目标客户定位：1）、通过长期租赁，以租金形式与土地自然增值获取收益的投资客2）、与稀土高新开发区内公司有商务联系的公司。3）、为中高层管理者与有商务关系客户提供住所的周边企业。第一类客户...