苏州国际教育园北区学府花苑配套商业会所全程代理的方案目录前言第一部分市场环境分析篇一、苏州房产市场现状分析二、苏州新区市场分析三、项目所在区域周边楼市状况分析四、苏州新区同类项目分析第二部分产品定位分析篇一、项目SWOT分析二、项目核心竞争力分析三、项目形象定位四、项目命名方案五、目标客户群定位六、项目功能定位位七、价格定位八、产品定位九、总体规划设计概念方案第三部分广告企划篇一、广告总精神二、广告战略目标三、入市时机评估及付款建议四、广告定位五、推广费用预算和控制六、广告阶段策略七、媒体广告分析八、广告投放频率及规模九、VI设计第四部分营销组织篇一、活动策略二、专案组成立三、现场作业流程四、销售培训计划五、现场包装六、售楼部包装后序前言衷心感谢苏州高新中锐科教发展有限公司给予上海经济发展有限公司参与竞标苏州国际教育园北区学府花苑配套商业/会所全程代理的机会，我们将全力以赴成立专门项目小组，有组织、有步骤地进行项目策划及实施。本方案是本公司根据贵公司的要求，综合考虑了时间、可行性、实效性等因素，并结合本公司在房地产方面多年累积的丰富经验，提出的关于苏州国际教育园北区学府花苑配套商业/会所全程代理的草案。我们期待着能与贵公司就苏州国际教育园北区乃至苏州新区今后的发展进一步加强合作。致礼！第一部分市场环境分析篇一、苏州房产市场分析二、苏州新区市场分析三、项目所在区域周边楼市状况分析四、苏州新区同类项目分析第一部分市场环境分析篇一、苏州房产市场现状分析1、苏州房产市场运行特点今年1-4月，从苏州房产市场的基本情况总体上看，呈现出以下几个特点：1）商品房供求基本平衡从2005年1月至4月，苏州商品房销售情况良好。2005年3月份苏州全市在售楼盘面积195.8万㎡，在推楼盘面积57.2万㎡，新增在售公寓楼盘面积31.2万㎡。苏州全市在售楼盘15902套，在推楼盘4424套，新增在售楼盘2585套。4月以来，苏州商品房网上售房数已达4717套，成交金额近30亿元。新房市场基本维持供求平衡的态势。2）房地产开发的区域分化十分明显开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发企业越有热情，现今新区板块已成为众多开发商角逐的地方。如：新区第二商业街、狮山商贸区、淮海商业街等商圈已逐渐成为苏州新的“黄金商圈”。3）销售价格涨幅较小，各别区域开始呈现下降趋势苏州各区公寓楼盘的均价：4）特色楼盘注重“人”的需求特色楼盘差异性强、个性化浓、质量好、品牌好，科技含量高，风格独特，符合现代都市人的审美观念，文化意识,享受要求和生活情趣，特别受到购房者的欢迎。5）购房者更注重楼盘的性价比，品质，价格，投资潜力购房者越来越偏向于园区、高新区，有在建或规划轨道交通线经过，且规划为中大型居住社区的区域和板块以及住宅区中本身具有的商业区。数据分析：2005年3月份苏州全市楼盘面积统计如下：各区域楼盘总量统计：（单位：万平方米）在售在推新增主城区36.919.19.3园区46.210.59.2新区5223.49吴中区363.13.7相城区24.71.102005年3月苏州全市楼盘套数统计如下：各区域案统计（套）：在售在推新增主城区30681428739园区3714730734新区43971900856吴中区2897266100相城区182610002、新政策出台后苏州房产市场走势综合分析随着2005年五月中旬七部委出台文件，引发了一场房产的变动。那么6月后，苏州楼市的方方面面究竟会发生了哪些变化？（1）新政策的出台使购买者有了观望的动态。必定会影响到房产的交易量以及价格。（2）新政策的出台使苏州的房产出现了拐点。（3）新政策对市场的作用有一个滞后期，预计在3个月之后，市场会逐渐出现新的交易选择，那时候体现“调控效果”的市场可能真正出现。（4）新政策的出台目标主要在于平抑房价，限制住房投机炒作行为，并不是针对商业地产，相反商业地产可能会引发一轮新的投资小高潮。3、总结随着新政策的出台，苏州楼市逐渐走进了一个冬眠的时期，而开发商也努力寻求变革、支撑点，努力寻找另一出路，而当住宅市场因为宏观调控而骤然降温时，业内人士和开发商慢慢转向投资商业地产。投资者对于商业地产投资也都持相对谨慎的...
