第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：凯南广场。1.1.2建设地点：广东省惠州市大亚湾经济技术开发区西区工业园内，北面临西二大道，地处大亚湾西区工业园西南片区住宅服务配套片区内。1.1.3用地性质：商住用地。1.1.4征用地面积：94803平方米。1.1.5计算指标面积：82083平方米。1.1.6建筑面积：287291.0平方米。1.1.7建筑容积率：≤3.5（暂按3.5测算）。1.1.8建筑覆盖率：≤22％1.1.9绿地率：≥35％1.1.10主要建设指标：1.1.10.1项目开发建设的总指标表：建设项目：凯南广场项目表1－1指标面积（m2）户型(m2)套数分三期开发建设总占地面积94802.9容积率3.5总建筑面积287291.0户型12400075320户户型27600080950户户型37920090880户户型448400110440户户型522250125178户商业中心33941销售面积283791经营配套35001.1.10.2一期（预计2008年10月31日前）开发建设面积指标：建设项目：凯南广场项目表1－2指标面积（m2）户型(m2)套数一期占地面积27428.57容积率3.5建筑面积96000户型1870075116户户型22720080340户户型32700090300户户型417600110160户户型5750012560户商业中心4500销售面积92500经营配套3500小计96000976户1.1.10.3二期（预计2009年12月31日前）开发建设面积指标：建设项目：凯南广场项目表1－3指标面积（m2）户型(m2)套数二期占地面积31702.86容积率3.5建筑面积110650户型1975075130户户型23200080400户户型33240090360户户型422000110200户户型51100012588户商业中心3500销售面积110650小计1106501178户1.1.10.4三期（预计2010年12月31日前）开发建设面积指标：建设项目：凯南广场项目表1－4指标面积（m2）户型(m2)套数三期占地面积35671.42容积率3.5建筑面积80641户型155507574户户型21680080210户户型31980090220户户型4880011080户户型5375012530户商业中心25941销售面积80641小计80641614户1.1.11工程总投资：61333万元。1.1.12资金来源：本项目建设资金全部由惠东县广祥实业有限公司自筹及银行贷款解决。1.1.13经济效益：1.1.13.1本项目全部建成后，总销售收入146749.46万元，累计销售利润额（毛利润）68708.46万元。1.1.13.2本项目建成后税前销售利润率46.82％；税后销售利润率35.11％。1.1.13.3本项目税前投资利润率24.81％；税后投资利润率18.61％。1.2建设单位1.2.1单位名称：惠东县广祥实业有限公司。1.2.2企业性质：有限责任公司。1.2.3法人代表：廖广先1.3可行性研究报告编制依据1.3.1惠州大亚湾经济技术开发区规划局编制的凯南广场项目的《规划设计要点》1.3.2惠州市国土局大亚湾分局提供的《用地红线图》1.3.3国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；1.3.4建设部《房地产开发项目经济评价方法》；1.3.5有关各专业的国家设计规范；1.3.6项目单位提供的各项基础资料；1.3.7经济环境及市场调查。1.4可行性研究报告编制范围根据凯南广场项目初步规划方案，本可行性研究报告范围主要包括：市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅商业及管理用房、道路、绿化、景观等工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。1.5结论及建议1.5.1结论1.5.1.1本项目位于大亚湾西南片区工业园西南区住宅服务配套片区内，同时也是位于广东省汽车零部件生产基地，今后也是我国较大规模的汽车零部件生产基地，大量高科技高效益的产业进驻将带来数万人潮涌入，产业带来日益活跃的商务活动将促使商务物业市场成为该片区主流。市场前景展望：伴随“五区一线”的整体规划，依托大亚湾得天独厚的自然条件，同时与深圳城市间日益密切的区域互融，大亚湾的房地产市场将进入一个空前繁荣的阶段。现大亚湾房地产市场还处于一个高速与持续开发的阶段，随品牌开发商的进驻，未来片区房地产市场还有广阔的发展前景，所以从社会经济市场和项目的整体性指标分析：本项目是可行的。1.5.1.2从凯南广场住宅项目开发的整体环境、建设条件、设计思路、设计方案来看，此项目的建设是可行的，也是合理的。项目开发时间短（16个月），经济效益较高，税后利润51531.03万元，税后全部投资利润率18.61%。均大大超过了同期贷款利息率和基准贴现率，说明从经济上看该项目建设是可...
