2006年3月上海别墅市场份报告一、市场综述1、一季度别墅成交逐月递增2006年第一季度上海共成交各类一手别墅27.7万平方米，月均成交9.2万平方米。2006年第一季度三个月里，全市一手别墅成交呈现逐月递增趋势，其中，2006年1、2月份成交量处于较低水平，月成交量分别只有7.4万平方米、7.5万平方米。在2006年3月，整体市场呈现阶段性回暖，各类商品房成交较前两个月均出现大幅增加，3月份全市别墅共成交12.8万平方米，较2月份增加71％。3月份上海别墅成交套数与面积较前两个月大幅增长，成交套数554套，其中独栋成交219套，联排成交335套。较2月份增加79％，但是成交均价下降2000元左右，为11106元／平方米，这主要是由于联体别墅成交比重增大，达到总成交量的60％。2、均价呈结构性下降2006年第一季度别墅成交均价为12189元／平方米，较2005年第四季度该均价14120元／平方米下降14％。受大量中低价位联体别墅的大量成交影响，2006年第一季度别墅成交均价出现了明显的结构性下降。尤其是3月份别墅均价仅为11106元／平方米，较前两月出现2000元左右的下降，其中中低价位联体别墅成交比重增大是主要原因。在第一季度里，联体别墅占全部别墅成交面积的比重为57％，而2005年第四季度该比重为55％，这也是导致本季度较上季度别墅成交均价出现下降的部分原因。具体来看，今年第一季度的三个月份里，联体别墅成交比重分别为54％、52％和61％，其中松江、闵行等别墅大区为联体别墅成交的主力军。2006年第一季度全市联体别墅成交量为15.8万平方米，成交均价为8996元／平方米；对应的独栋别墅成交量为11.9万平方米，成交均价为16427元／平方米。3、各区成交情况松江、闵行两区领跑全市别墅市场，两区合计占该月全市别墅成交比重达56％，超过一半。就整个2006年第一季度而言，全市别墅成交前五个区域为松江、闵行、浦东、青浦、南汇，五区域第一季度合计成交别墅24.0万平方米，约占全市别墅成交量的87％，这与以往情况相似，五区域依然是上海别墅市场的主战场。松江区2006年第一季度成交量最大的为松江区，1、2月份全市别墅成交量最大的区域均为松江区，其中1月成交2.1万平方米，占该月别墅全部成交量的28.4％，该月松江区别墅成交均价为10090元／平方米；2月成交2.3万平方米，所占比重为30.7％，该月该区别墅均价为10850元／平方米。3月份成交量3.3万平方米，均价9451元／平方米，第一季度共成交别墅7.7万平方米，均价为10048元／平方米。其中该区联体别墅成交量5.8万平方米，占75％，成交均价为7515元／平方米；独栋别墅成交量1.9万平方米，占25％，成交均价为17649元／平方米。其中成交量较大的联体别墅楼盘有雷丁小城（均价7900元／平方米）、原野花园（均价7060元／平方米）等；成交量较大的独栋别墅楼盘有佘山高尔夫球场配套别墅（均价3.4万元／平方米）等。闵行区第一季度闵行区的成交量居第二位，合计成交7.0万平方米，均价为11036元／平方米。该区域一季度合计成交联体别墅4.1万平方米，占59％，均价8985元／平方米，相对松江而言，联体别墅比例下降，成交均价增加，这与闵行区聚集了较多高档别墅社区有关，该区域高档独栋别墅分布很多。第一季度，该区域成交较为活跃的联体别墅有复地北桥城（均价6900元／平方米）、合生城邦（均价7500元／平方米）；独栋别墅成交量较大的有中房森林别墅（均价2.2万元／平方米）等。3月份全市别墅成交量最大的区域是闵行区，该月成交别墅3.8万平方米，成交均价为10281元／平方米。浦东新区第一季度浦东新区别墅成交量为3.9万平方米，均价为2.1万平方米。该区域以独栋别墅为主，合计成交2.5万平方米，成交量占65％，成交均价为25455元／平方米。成交比较活跃的独栋别墅有御翠园（均价3.7万元／平方米）等。近期由于松江、闵行等地区经济型别墅的崛起，浦东别墅人气下滑较为严重，1-2月共成交60套左右，相比松江闵行成绩有些差强人意。但值得关注的是，浦东别墅双月成交均价遥遥领先于松江区、闵行区、青浦区，为23744元/m2（独栋别墅28935元/m2、联体别墅14178元/m2），约是全市别墅平均成交价格12865元/m2的1.8倍，充分显示了该区域别墅产品的品...
