深圳市××百货有限公司××区市场调研报告市场研究部二零零三年×月目录一、××区基本概况……………………………………3二、××区经济分析……………………………………5三、××区零售商业状况………………………………6四、主要意向楼盘分析…………………………………16五、潜在商业楼盘分析…………………………………23六、居民消费情况分析…………………………………27七、销售预测分析………………………………………35八、投资预测分析………………………………………39九、总评…………………………………………………46一、××区基本概况（一）基本概况表一项目基本情况地理概况××为深圳六个行政区之一，位于深圳特区内的×部，东临深圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南至大铲岛和内伶仃岛，与香港元朗隔海相望。全区海岸线长达42公里。面积全区总面积151平方公里，土地资源丰富，有大片可供开发的土地，目前建成城区面积40平方公里，待开发面积（包括填海造地面积）近110平方公里。人口××区现下辖××、××、××、××、××、××、××七个街道办，2001年末全区总人口55.6万人其中户籍人口17.6万人，暂住人口38万人；人口密度为3384人/平方公里。（据××区××局介绍，统计人口仅为实际人口的70%左右，且人口的年增长为12%左右，估算××区现有人口应为78万左右）交通状况铁路：深圳火车×站位于××××片区，这主要是省外长途旅客的上落站，同时承办全国各地的货物运输；公路：目前区内公路路网密集，××高速、××大道、××大道和××路贯穿其中，××至香港××的“××通道”正在筹建之中；港口：××的港口交通便利，××集装箱码头是我国自行设计吞吐量最大的集装葙专用码头；海上每天有14班次往返××至香港的飞翔船和开往广州等地的定航船班，以及开往珠海的渡轮；航空：空中运输方面有直升飞机场和距××仅10公里的深圳国际机场。规划按照深圳经济特区的总体规划，××将建成为深圳市高新技术产业基地，文化教育基地，综合旅游开发区和联接珠江三角洲与香港的物流、商流、人流枢纽和现代化花园海滨城区。（二）人口数量分析××区人口分布状况见下表二和表三：表表二指标名称单位2001年2000年2001年比2000年增减±%年末总人口人556367557423基本持平其中：暂住人口人379962400801-5.2户籍人口人17640515662412.6户籍人口中：××街道人317212741815.7××街道人151731353212.1××街道人165261463512.9××街道人21720200758.2××街道人393673122326.1××街道人35726343793.9××街道人16172153625.3××区各街道办管辖人口汇总表从各街道办的人口总量和增长趋势来看，××、××和粤海这三个区域优势比较突出：××街道办所管辖范围位于××大道两边，和××区相临，是进出××半岛（主要是××、××街道办管辖区域）的必经之地，也是××区开发较早的片区，不仅常住人口总量很大，而且流动人口也比较多。但是这一区域可利用土地资源少，政府规划项目多为旧改项目，征地、拆迁都比较耗时，所以，××的人口增长速度将趋于缓慢。××街道办所管辖范围主要包括××的中心城区和××片区，中心城区人口密度大，但是建筑物比较密集，人口增长的空间较小；而××片区按规划以住宅为主，且规划项目大部分都已经进入启动阶段，人口增长速度将会加快。××街道办所管辖范围主要包括××城和××片区，土地资源充足，使得该片区未来几年的发展有所保障。土地使用规划以住宅为主，新开发住宅楼盘陆续涌现。可以预见这一区域的人口增长会比其他区域更快。表三区域土地面积年末总人口户籍人口暂住人口人口密度平方公里万人万人万人人/平方公里全市1948.69468.76132.04336.722405福田区78.0484.4333.2751.1610818罗湖区78.8968.6729.6139.068704南山区164.2955.6017.6038.003384盐田区70.4913.512.7110.801917宝安区712.92144.1127.55116.562021龙岗区844.07102.9621.2681.701220深圳各区人口面积对比表××区相对于罗湖区和福田区来说，土地面积比两者分别多出一倍以上，而且××和××的填海工程正在进行，土地储备充足，有利于长远发展；在人口方面...
