东寺街项目营销策划总案万鸿地产机构2007年12月8日目录第一部分前言第二部分项目背景一、项目简介二、项目所处位置的文化历史第三部分市调分析和SWOT分析一、项目周边商业市场调查分析二、项目SWOT分析第四部分产品定位建议一、目标消费群定位二、商业定位三、风格定位四、规划建议第五部分招商策略一、招商目标二、招商目的三、招商策略思路四、招商原则五、招商对象六、招商策略七、招商步骤八、招商流程表九、招商阶段十、招商宣传资料准备第六部分营销策略一、目的二、营销思路三、总体营销推广策略四、营销政策五、蓄水和交易六、价格拟定第七部分广告推广策略一、案名二、广告语提议三、平面设计方案四、媒体投放组合方案建议第八部分推广时间安排一、营销节点安排二、推盘节奏三、广告推进四、销售部工作时间安排第九部分人员安排第十部分管理制度一、销售管理组织架构二、销售部工作流程三、工作职责四、售楼部管理制度第十一部分费用预算推广费用预算表第十二部分附件说明附一、产品说明会方案附二、中法文化交流会附三、认租方案第一部分前言策划的思路和目标我们策划追求的境界是只有当石桥铺一号项目，通过我们全程策划形成了具备足够杀伤力的关键优势，才能保证项目的成功不是一次偶然而是必然策划的目标A、打造昆明首条东西文化风情街B、打造昆明高端消费人群聚集场所撬动两个市场A、撬动昆明经营权投资高端市场B、撬动昆明高端东西文化体验消费市场第二部分项目背景一、项目简介﹡项目位置：书林小学斜对面，原昆明茶厂﹡经营权租赁年限：20年﹡物业情况：七栋3至4层楼的老式建筑，一栋临街面，其它6栋为非临街建筑，呈兵营式排布。二、项目所处位置的文化历史1、挖掘东西寺塔深厚的历史文化底蕴东西寺塔是昆明镇城之宝。东西寺塔的创建和修复史。东西寺塔美丽的传说故事。昆明人对东西寺塔的情怀。2、挖掘近日楼深厚的历史文化底蕴挖掘近日楼历史故事。挖掘近日楼壁画、油画、对联、匾、诗词。3、挖掘书林街深厚的历史文化底蕴书林街的起源。书林街人文地理故事。书林街与昆明重大历史事件的关系。书林街与历史名人的逸事。4、挖掘金马坊深厚的文化底蕴金马碧鸡的优美传说。昆明人对金马碧鸡坊的深厚情节和无限眷念。金马碧鸡坊神奇历史故事。本项目虽然在市中心区位上，但是没有足够的商业人气和氛围，加上项目标底过小。挖掘项目周边历史文化是要聚焦项目的历史情节，让更多人了解历史，了解项目是作为历史的见证。只要这样，本项目才能在繁华的都市商圈重脱颖而出，成为耀眼的明珠！第三部分市调分析、SWOT分析一、项目周边商业市场调查分析铺面租金情况调查表位置业态面积（㎡）租金价格（元）租金单价（元/㎡）原始租金价格商铺类型转让费东寺街餐饮408000-15000200-300180商住10万—20万上段购物30-8006000-17000200-250180商住10万—20万购物148万476商住无中段购物14.58万476商住无购物14980-126070-90商住5万元转让费下段购物14.51115-140570-90商住5万元转让费石桥铺药店250-30050000-60000200房改铺茶吧7014000200房改铺盲人按摩70-10014000-20000200房改铺电玩250-30045000-54000180房改铺购物200以上40000以上200商住餐饮500-20010500-45000210商住牙科54-7010800-14000200商住金马坊娱乐500-150012500-45000商铺金马坊餐饮200-600外铺购物（广场）50-1506000-12500160-230商铺内铺购物（内）5-20600-3000120-150商铺书林街服装和购物51000200商住上段金明中介243000125商住3万转让费好来屋服装111800164商住中段橡胶厂门铺106006060厂房原有职工租赁移动通信15160010060厂房购物1514009460厂房下段荣城房产2520008060老师宿舍鱼课司街购物30-483600-7200120-150房改铺小结：通过对基地周边三条主干道的商业调查，主要侧重点以租金、面积、经营业态。东寺街：临街铺面出租率：100%，且都为年付，长期租赁。临街租金价格为:70-400元/㎡，集中多为200元/㎡，中段商铺的价格最高。转让费在5000元-1万元不等。多以购物和餐饮业态为主。老房子改造商业的物业管理费偏低。石桥铺：此路段租金价位较为集中，在180-210元/㎡之间。100%出租率，几乎无转让铺，...
