建荣·皇家海岸2008年度营销策略第一章营销说明一、皇家海岸即将上市进入销售期，因此，前期急速造势，引发市场关注，造出热销气势，让本案快速进入市场、迅速引爆，造成轰动，以强势热卖姿态进入市场。如要实现热销气势必须做到以下几点：1.如何使抚顺市民及沈阳市民认同高湾在沈抚同城中的历史地位，认可高湾的发展前景；2.3.如何塑造项目为沈抚同城区/沈抚两地最佳高级住宅大盘的形象；4.妥善解决迟迟未开发的不利传言；5.以一盘之力对抗抚顺所有住宅项目的竞争；6.利用皇家海洋乐园的影响力，树立市场品牌，为项目奠定基础；二、2008销售目标1.年度营销目标达成销售任务价格轨迹符合预期目标，并能与后续开发价格顺利衔接树立项目为沈抚新城最佳高级住宅大盘的形象地位树立项目为抚顺高档住宅消费群体首选目标的市场地位树立建荣集团的高档景观住宅供应商的品牌2.年度年销售目标完成一期61000㎡住宅的销售开展二期客户的前期积累以3000元/㎡均价入市，3400元/㎡均价收市，整体销售均价为3200元/㎡3.年度可售产品说明（1）、小高层三栋楼，总计216套住宅；面积约为24200㎡，均价按3400元/㎡，总房价约82，280,000万元。（2）、多层五栋楼，总计180套住宅；面积约为17400㎡，均价按3200元/㎡，总房价约55，680,000万元。（3）、东西厢房（南栋、北栋）公寓，总计54套住宅；面积约为5535㎡，均价按2800元/㎡，总房价约15，498，000万元。（4）、商铺（二层），总计24个；面积约为3500㎡，均价按4000元/㎡，总房价约14，000，000万元。总销售收入约为1.67亿人民币类型结构面积套数总面积单价收入结构面积套数总面积单价收入商铺上厢房多层住宅平层74.61511192800313320077.912934.828002617440851815302800428400086.89781.2280021873606F平层88403520320011264000复式1322026403200844800091.5873232002342400137454832001753600100.5880432002572800150460032001920000103.52828983200927360016014224032007168000116.528326232001043840017514245032007840000123.544943200158080018523703200118400013245283200168960020024003200128000012F平层8520170034005780000复式12745083400172720087.53026253400892500013267923400269280092.520185034006290000139455634001890400102.560615034002091000015510155034005270000118.5404740340016116000178814243400484160014010140034004760000210242034001428000商铺二层3500350040001400000合计44849566163008200第二章市场实态简述一、抚顺市场简析1、施工面积。住宅开发面积基本稳定在170万㎡～210万㎡/年。虽然商品房施工面积在2005年有一个巨大的落差，经了解，原因是2003/2004抚顺市国民经济和社会发展统计公报中商品房开发/竣工面积实为全市房屋施工/竣工面积。2、竣工面积。2005/2006年住宅竣工面积急剧萎缩为正常情况。2003/2004/2005年开发量过大，且大部分为小高层/高层建筑，施工周期长，因此存在逐年竣工的情况。2007年下半年各项目陆续进入交房期。3593462132082082051841770501001502002503003504002003年2004年2005年2006年商品房施工面积（万㎡）其中：住宅面积（万㎡）3、销售面积。抚顺住宅2004－2006年销售相当平稳，在75万㎡～81万㎡区间。与抚顺市区140万人口数量相比，年销售面积与人口总量之间的比例为1:2，低于房地产市场相对成熟城市的比例（这些城市年销售量与城市人口总量之间的比例约为1:1）。说明抚顺市场在等待一个住宅消费井喷阶段期。4、销售收入。从2004年起，抚顺住宅销售额在销售面积基本稳定的前提下逐年增加，每年增幅约在10%。说明单价在逐年上涨。结合抚顺2007年上半年住宅价格上涨及第3条销售面积分析，如果2007年销售面积、单价出现断层式增长，这意味着抚顺房地产市场开始进入井喷消费时代。二、主要项目分析1、建筑形式及规模。从供应类型多为塔楼、点式板楼分析，抚顺市民能接受高层住宅及双阳房屋。但接受不代表喜欢。住宅项目名称类型建筑面积（万㎡）银河湾板楼高层、联排别墅21.00水岸东城板楼高层17.00大自然二期板楼多层、小高层8.00万泉嘉苑板楼高层12.00玫瑰城...
