春城楼市风云录03-04昆明市房地产市场调查报告2004年8月17日星期二昆明筑巢氏房地产行销顾问有限公司目录：（一）营销环境及昆明房地产基本状况分析..............................................................2一、2004年上半年云南省区域经济特点2二、2004年上年年昆明城市经济要点4三、昆明城市规划发展方向5四、土地供给6五、昆明市房地产二级市场交易情况：9（二）市场供给与销售统计....................................................................................................9（三）竞争分析........................................................................................................................12一、板块竞争12二、大盘竞争存在不确定因素12三、别墅及高档公寓一三四、滇池板块竞争项目一三五、2003—2004典型项目分析一五（四）产品形态分析...............................................................................................................29一、产品热点：29二、昆明市2003—2004热点户型追踪29（五）消费形态分析...............................................................................................................34一、昆明市场住宅消费需求轨迹34二、昆明市房地产市场需求处于转型期35三、中高端消费需求形态35四、消费群形态特征基本面分析37五、四大群体的住房需求特征41六、价格调查报告（一）营销环境及昆明房地产基本状况分析一、2004年上半年云南省区域经济特点云南经济集中表现为资源大省，经济小省的特点；旅游、能源、商贸等产业有着相当的发展潜力并面临着巨大的发展机遇。云南在全国经济发展中还是一个比较落后的省份。GDP仅为2000亿元。城乡差别、省会城市和地级城市差别、地级城市和县级城镇的差别非常明显。云南经济体系不够健全、产业结构水平较低，但是资源依然保持潜在的优势，因此给民间资本带来很大的投资空间，给发达地区的民营企业投资云南带来很多发展机遇。未来云南有可能成为体验旅游经济、商贸通道、能源产业相结合的经济形象，在这种情况下，房地产和汽车、通讯、IT、教育等“生活平台”产业在云南继续有着良好的、优于全国平均水平的发展空间。今年以来，国家加大了对宏观经济的调控力度，抑制部份地区部份行业的投资过热现象，调控措施对云南省投资增长的影响逐步显现，投资增幅明显回落。其主要特点：一是投资增幅呈逐月回落。1－5月，全省全社会固定资产投资完成430亿元，比去年同期增长40.6%，在投资中，城镇固定资产投资完成316.05亿元，同比增长46.5%，增幅分别比1－3月、1－4月回落14.2个和6个百分点。其中：基本建设完成投资194.34亿元，增长49.8%；更新改造完成投资45.85亿元，增长58.4%；房地产开发完成投资45.46亿元，增长35.2%。基本建设、更新改造和房地产开发投资增幅与1-3月和1-4月相比，均有不同程度回落。二是全省各行业投资有起有落，国家对部分行业投资过快增长的调控和对煤、电、油、运等瓶颈行业的支持效果明显。国家调控的钢铁、电解铝、水泥和房地产行业投资逐渐回落，如云南以钢铁为主的冶金业完成投资一五.98亿元，比去年同期增长3.8倍，但增幅比1-4月回落一三5个百分点；以电解铝为主的有色完成投资14.10亿元，同比增长1.4倍，但增幅比1-4月回落92.7个百分点；房地产业完成投资45.46亿元，同比增长35.2%，但增幅比1-4月回落2.1个百分点。三是建设资金来源充裕。1－5月，全省城镇固定资产投资到位资金372.07亿元，同比增长52.0%。其中：国家预算内资金23.74亿元，增长21%；国内贷款121.86亿元，增长40.2%；利用外资3.90亿元，增长16.5%；企事业单位自筹120.42亿元，增长1.一八倍。四是房地产业健康发展。1－5月，全省房地产完成投资45.46亿元，同比增长35.2%，施工面积1098.26万平方米，其中住宅912.75万平方米，分别增长23.1%和28.4%；竣工面积90.40万平方米，其中住宅76.0万平方米，分别增长一三.7%和12.9%；商品房屋销售建筑面积一五0.14万平方米，其中住宅一三4.04万平方米，分别增长74.5%和79.8%，实现销售额29.81亿元，其...
