某公馆营销方案VIP免费

海南海岸公馆营销方案目录一、市场分析1.1房地产发展背景分析1.2二零零五年房地产市场发展概况1.3竞争对手分析二、立案环境分析2.1项目地理分析2.2项目周边环境分析2.3区域背景和发展趋势2.4项目规划设计分析2.5项目户型设计和面积配比分析2.6景观环境分析2.7配套环境分析2.8价格定位分析三、SWOT分析3.1优势和机会点3.2劣势和问题点四、市场定位4.1目标客户定位4.2产品定位4.3价格定位4.5概念定位4.6项目形象定位（VI系统）五、营销推广策略5.1媒体策略5.2营销周期5.3阶段性推广策略六、销售网络和销售培训6.1销售网络6.2销售培训6.3销售手册6.4客户管理系统6.5销售作业指导书七、案前筹备工作7.1企划设计部分展开设计和制作7.2现场表现部分设计和包装一、市场分析1.1房地产发展背景分析海口市房地产市场的发展，已经经历了三个时期，现在正进行第四个发展阶段。海口市房地产市场发展阶段性特征如下表：阶段时间特征过热期90至93年·政府对地产市场宏观控制力差；·众多地产商一哄而起，产品品质普遍不高，同质化现象严重；·市场处于无序竞争状态·企业缺乏品牌意识及产品意识·消费者消费缺乏理性低潮期95年—1999年·房地产企业出现优胜劣汰的局面，市场开发力度降低·向良性竞争阶段转变·住宅消费需求开始放大·消费者趋于理性消费发展期99年-2004年·房地产开发规模大幅度增加·房地产开发企业品牌意识有较大提高·住宅消费及投资比例大幅增加·房地产项目产销两旺·房地产价格稳步上扬盘整期2004年下半年开始·国家宏观调控作用显现，新的调控政策相继出台·房地产价格稳定上升但增幅降低·投资行为得到控制·房地产空置率提高·消费者持币待购心理加重，对房地产价格预期不明朗·房地产销售速度放缓1.2二零零五年房地产市场发展概况2005年1—8月份，海口市房管局共办理新建商品房交易3650宗，面积达485811平方米，成交金额113228万元，平均销售价格为2330.70元/平方米。在销售面积中，住宅为47.83万平方米，占销售总面积的98.3％，非住宅销售仅有0.75万平方米，占1.7％。目前已在海口市房管局登记的商品房预售达2785宗，面积为33.5万平方米。今年以来，海口市二手房交易非常活跃，成交量为3718宗，比去年同期增长51％，但面积是62.78万平方米，比去年同期增长了46％，10.89亿元的成交金额与去年相比增长较快，同比增长83％，成交平均价格为1749元/平方米，达到了较高水平。在二手房的交易面积中，住宅占87.95％，非住宅占12.05％。根据以上海口市房地产市场运行情况分析，海口市房地产市场总体趋于平衡，供求结构基本合理。由于海口市城镇进程的加快，使市区居住、就业人口不断增长，因此，房地产市场将继续活跃，需求也将进一步增加。同时，在海口新楼盘推出量大幅下降的情况下，长期积压空置的商品房经过适当改造、重新包装、降价销售等状况，将继续受到市场追捧。从2005年海口市房地产市场总体态势来看，主要表现以下几个特点：1、政府管理部门宏观调控和金融市场管理力度加大，2004年至2005年海口市房地产开发总量较去年有所上升，同时房地产销售额呈现出较大的增长，市场总体形势好于去年。其次，投资性购房的比重逐年上升，2、从楼面地价变动情况来看：海口市基本上呈现逐年上升趋势，尤其是2004年上升幅度较大。这主要是随着海口市市民居住条件的不断改善，市民对居住环境和配套设施的建设要求也越来越高，促使开发企业降低小区容积率，拿出更多的土地进行环境和配套设施建设的结果。3、从海口市房地产市场形势来看，高层空置面积和比例持续上升，多层住宅受总量供应不足，消费需求旺盛的影响，空置率进一步降低。4、本地居民购房比例持续下降，从房屋销售对象情况看:外来人口购房的比例上升较快。海南独特的热带风光及气候对投资、养老度假类型的岛外客户有着强烈的吸引力。5、房屋空置量继续上升，但空置结构进一步调整，多层的空置进一步呈现下降趋势，但高层空置量却进一步上升，尤其是商业空置量出现大副上升趋势，这主要和这两年商业楼盘大量建设有关，但相对应的投资需求却无法同步跟进，致使商业项目出现大副空置现象。商务和高层的空置情况在2006年难有较...