我国房地产的发展历程及市场分析预测我国是一个人多地少的国家，据统计人均土地面积还不到世界平均水平的1/3，房地产业的发展是我国现代化建设的需要。我国的现代房地产业起始于改革开放初期，经过二十多年的发展，目前已步入健康发展的轨道，正处于繁荣兴旺时期，房地产市场需求也将逐年增长。上世纪八十年代中后期，我国的房地产市场开始发育，由于大部份公民住房还以公有住房为主，房地产市场十分萧条，1986年全国房地产开发企业仅1991家，房地产开发企业数量的增加也十分缓慢。九十年代初，由于国家全面推行住房制度改革，老百姓开始意识到住房不仅仅是福利更多的是一种商品，全国商品房建设、销售、购买以及存量房买卖和租赁活动不断出现，逐步形成了新建商品房买卖和存量房买卖、租赁市场，房地产市场逐步走向繁荣。1991年商品房价格变化率为11.9%，1992年猛升至26.5%，1993年又升至29.8%。房地产开发掀起了投资热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，几年间全国的房地产开发企业猛增到33482家，我国的房地产市场第一次出现了投资过热，形成了较严重的房地产泡沫。1993年下半年国家陆续采取宏观调控手段歇制房地产畸形发展的趋势，房地产行业进入调整期，1994年商品房价格率急剧下降至9.1%，全国房地产开发建设投资完成1608亿元，比1993年增长41.3%，明显35302520一五1050-51987—2006年我国商品房、商品住宅的价格变化及其与GDP增长率资料来源：根据历年《中国统计年鉴》的数据计算得出。低于1993年的124.9%，房地产开发的增长速度明显放缓。1994年至1997年随着经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落，并由高于GDP增长转变为低于GDP增长，房地产泡沬破裂，房地产市场一片萧条，1996年行业平均利润率仅为0.91％，1997年行业转入亏损，全国的房地产开发企业数量锐减至21269家。从1998年开始，随着国家把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃。1997年全国城镇房屋竣工面积为62490.19万m2，2002年达到年份19871988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006商品房价格变化率%23.214.022.611.926.529.89.112.9一三.510.63.3-0.52.92.73.74.817.814.06.3商品住宅价格变化率%31.821.3-1.226.46.311.63.60.24.93.53.75.0一八.712.66.2GDP变化率%11.611.34.13.89.214.214.0一三.110.910.09.37.87.68.48.39.110.010.110.411.1930一八.27万m2，增长48.85%。同时，商品房竣工面积增长更加迅速，1997年全国商品房竣工面积为一五819.7万m2，2002年达到34975.75万m2，增长121.09%。商品房竣工面积占城镇房屋竣工总面积的比例也由1997年25.32%上升到2002年的37.6%。1997年全国商品房新开工面积14026.98万m2、施工面积44985.46万m2，2002年新开工面积达到42800.52万m2、施工面积达到94104.01万m2，分别增长205.一三%和109.19%。表2—11997—2002年全国房地产投资及住房建设情况单位：万m2年份199719981999200020012002商品房竣工面积一五819.7017566.6021410.8325104.8629867.3634975.75城镇房屋竣工总面积62490.1970166.一三79646.0780507.9285278.88930一八.27占比25.32%25.04%26.88%31.一八%35.02%37.60%数据来源：《中国统计年鉴》。随着住房金融制度的建立和实施，个人购房占住房需求的比例表2—2不断增长。2000年个人购买商品住宅1.32亿m2，占商品住宅销售面积的87.51%，而2002年1～11月个人购买商品住宅的比例达到94.3%。个人购房成为住房市场需求的主力，也带动了个人住房信贷的快速发展。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长过程。到2001年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年底的33倍，并首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，房地产信...
