鱼池街综合楼项目营销推广报告目录前言第一章太原市房地产市场发展概况第一节太原市房地产市场发展现状第二节太原市房地产市场发展趋势第二章区域市场办公物业发展状况第一节整体概况第二节市场细化分析第三节典型项目及可借鉴项目分析第四节办公物业市场发展预期第三章项目分析第一节项目概况一、地块特征二、位置及交通三、产品主要指标第二节项目现状分析一、项目SWOT分析1、优势2、劣势3、机会4、威胁二、项目SWOT总结分析第四章项目定位分析第一节项目定位策略一、项目定位依据二、项目定位三、总结第二节项目形象定位一、项目形象定位因素二、形象定位第三节目标客户定位一、目标客户构成二、目标客户身份特征三、需求偏好、价值取向第四节项目功能定位一、项目功能及档次定位二、项目装修装饰风格定位第五节销售模式定位一、定位原则二、销售模式定位第六节价格定位一、定位原则二、定价方法三、价格体系四、付款方式第五章项目初步营销方案第一节确定销售目的和目标一、确定销售目的二、目标完成计划第二节方案实施一、方案实施要点二、方案实施第六章市场推广初步计划第一节项目案名定位建议一、案名定位因素二、案名定位第二节市场推广原则一、广告主题二、推广附件准备三、媒体策略第三节推广计划初步思路第四节推广计划所需支持一、各项工作的协调及支持二、开发公司配合第五节推广活动方案第七章结束语前言《报告》主要针对本项目所在区域一系列深入调研分析而引出本项目战略指导思想、营销策划定位报告。“鱼池街综合楼项目”为山西力天房地产公司于2004年开发建设，最初定位为自营的桑娜、酒店客房项目，目前因公司运营战略的调整，希望于近期推向市场，在短期内实现资金回流。因此，我司根据企业的具体目标，通过对地块周边环境、经济发展情况及周边项目市场等概况的客观分析，结合项目现状，总结出项目优势、劣势、机会与威胁，并针对项目未来市场定位、功能配套、业态分布提出相应建议。通过部分建议，提醒开发商能够紧密结合地块周边未来商务物业市场需求，使项目在建筑形象、功能配套等产品设计方面更加适应未来市场需求特点，进而推动项目在销售、推广等环节的方案实施。第一章太原市房地产市场发展概况第一节太原市房地产市场发展现状2003-2004年是太原房地产市场的高速发展期，总体价格在全国中等城市中已属较高水平，根据相关部门2005年9月统计数据显示：太原商品房均价为3000元/平米左右，而中高档住宅平均成交单价达到3500元/平米。从房地产产品供应角度来看住宅依然占据市场较大份额，80～130平米的2室、3室住宅项目成为市场供应的主力户型，50～80平米的小户型在2005年也呈现出热销的局面，但多数高档楼盘由于前期规划定位的不合理性，导致了当前销售普遍陷入困境的局面。所以，未来太原市房地产住宅市场价格适中的中、小户型将逐渐成为市场主流，得到了广大消费者的热切追捧。一、不同类型商品房供应规模2002-2005年上半年太原市累计供应住宅、别墅、商业、写字楼、商住、酒店式公寓等不同类型房地产项目共200余个。其中2003年太原市新增商品房共45个，2004年新增56个，2005年1-9月新增46个商品房项目（其中包含分期开发项目）。从供应角度来看，虽然近年来太原房地产市场有了很大发展，但本地开发商的开发理念滞后，宣传包装不到位，产品单一，建筑呆板，少有创新，项目同质程度较高，没有自身的产品个性，仅能满足购房者一般的居住需求，还处于功能产品时代。商住与写字楼项目所占供应比例较小，但从市场需求来看，消费者对于此类物业的投资热情不减，尤其在中、小户型供应相对缺乏的市场状况下，只有少数开发商介入此空白领域，预期在未来几年之内此类物业将成为太原市房地产市场的投资黑马。二、商品房销售价格状况2003年太原市商品房销售价格出现了与全国房价同步上涨的情况，涨幅为10%；2004年达到每平方米3050元，涨幅达11.85%。2005年一季度太原房价与去年同期相比上涨了1.5%，其中，房屋销售综合价格为每平方米3265.7元，商品房销售平均价格为每平方米3487.4元。2005年上半年，太原市房地局登记的新建房屋成交数量比往年明显下降，太原市多...
