无锡市某地块市场调研报告17VIP免费

无锡市某地块市场调研报告(微观篇)目录一、地块基本情况……………………………………………………………3-16(一)地理位置(二)地块形状(三)周边社区(四)周边配套(五)周边企事业单位二、地块分析……………………………………………………………………17-18(一)项目优势(二)项目劣势三、项目定位…………………………………………………………………18-23(一)产品定位(二)客户定位四、市场价格分析……………………………………………………………23-27(一)市中心商铺价格(二)副中心楼盘价格.(三)本地块周边楼盘价格(四)本项目定价一、地块基本情况(一)地理位置该地块位于无锡市中心城西南侧，隶属滨湖区，具体为建筑路和湖滨路交汇处，位于湖滨路西侧，北侧为东西走向的建筑路，东侧为骂蠡港。本区域原为老工业区，聚集着开源机床厂、格兰集团、建筑机械厂等多家大中型企业。随着城市的发展、人居环境的更高要求，区域内工厂正逐步向外搬迁。(二)地块形状可利用面积基本上为南宽北窄的不规则梯形，约2万平方米，北侧靠建筑路、西侧沿湖滨路、东侧靠骂蠡港、南侧以小路与北桥村民房和无锡市格兰机械工程公司自然分隔。可利用面积，按规划文本计算。本地块最大建筑面积不能超过5万平方米，底层面积总共不能超过5600平米；(三)周边社区1.在建新型社区有阳光花园城市、新梁溪人家、红山半岛花园等；阳光城市花园在建工程新粱溪人家销售中心红山半岛效果图阳光花园城市，位于建筑路与红星路交叉口，规划总用地面积约47.9公顷，总建筑面积约86.2万平方米。为大型生活社区，可入住1500户左右，主力面积以120-140平左右的三房两厅两卫为主，另有少量150平米以上的四房两厅两卫和105平左右的两房两厅一卫，英式风格、270度转角飘窗。目标推广客户为大众群体，案名直接用开发商名字“阳光城市花园”，利用“城市”贯名，冲淡地理位置相对偏远的直观感觉，加以“花园”突出小区景观，案名简单便于接受；在楼房类型的推广过程中，一期首先推出的是多层住宅，价格为4300起价，到目前为止销售价格到4700元左右，目前已经没有多层楼房可卖；二期全部为高层小高层，产品类型上与会金通产品直接碰撞，预计在04年年底开盘，价格在5000元左右。中介公司已经有阳光次新房出手，一套为30层高层中27层面积为152平的三房两厅两卫，单价为4660元/m2；另一套为高层18层中的3层，面积为168.83三阳台、双电梯，价格为4580元/m2。新梁溪人家，位于建筑路与青祁路交汇处，建筑面积30万平方。由6栋高层、2栋小高层、11栋多层、17幢三联排、4幢双联排、15栋独立别墅组成，1栋单身公寓，为中型综合社区；别墅以3+1为主，价格在7900-12000元/m2，普通住宅以130平左右三房两厅两卫为主，得房率在80%-85%左右，价格由于分布小区不同位置，在4800-5800元不等；目前多层基本销售完毕，还有1-2层部分剩余；主要销售小高层和高层，仍然和金通规划产品有冲突；该项目目标客户群体包容性较大，既有豪华别墅，也有简单青春公寓，更有普通生活住宅，属于综合性社区；新梁溪人家为填补本区块内商业真空，周围梁溪苑、红山半岛、水秀新村等成熟社区。为商店街提供足够客源，倾心打造西南片区的消费及购物中心。金通地块商业和这部分商业并不冲突，商业从来都是越做越旺，本案和新梁溪正好处于湖滨路和青祁路与建筑路的交汇处，可谓东西互应，互为补充；红山半岛三期：位于无锡市青祁路108号，总建筑面积20万平米，报价在5100-5500左右。物价批复价为4370元。一期二手房，一套面积167平米的房子在9层中的第2层，新装修，报价95万，单价为5688元；另一套六楼多层中第一层面积129平的新空房，单价4600元/m2出售2.2000年左右的小区有梁溪苑、月秀东苑、月秀花园、太湖新城、红星苑等，周边基本生活设施齐全，高层次生活配套缺乏；3.2000年以前约70-80年代建成的工厂宿舍区，有稻香新村、溪南新村、中北新村、金星村等住宅，面貌较为陈旧，社区建设一般。(四)周边配套1.银行：有交通银行、建设银行等、工商银行、无锡市招商银行等；2.超市：从近到远有华联超市、物美超市、天润发等超市；3.餐饮、娱乐、酒店：有海...