重庆高档物业市场分析一、别墅市场分析⑴重庆市场别墅供应量较大，从宏观市场分析看，未来别墅市场竞争激烈。据我们不完全统计，当前亮相和潜在别墅项目占地已达16000亩，其中亮相项目约占地6700亩，已明确表示作别墅的潜在项目占地约9300亩。从市场统计情况分析，目前已亮相的别墅项目约14个，已推出别墅约1500套；预计下半年亮相并在未来5年内完成开发的别墅项目约8个，加上已亮相的，预计22个项目将一共推出17500套。从别墅供应分析，下半年新推出别墅项目不多，而在售别墅项目的新推产品仍将是市场供应的主力。17500套（还不包括新开别墅盘）5年要消化掉，这意味着每年要消化3000多套。同时，按照以往的销售情况看，一个销售情况特好的中高档别墅楼盘，其一年的销售量顶多在150套，即使重庆市场每年出现10个这样的楼盘，消化1500套，那么每年也还有1500多套空置。事实上，个别别墅盘，一年仅售10余套。未来别墅竞争有多激烈由此可见一斑。⑵投放地段北部新区渐成热土目前从区域的角度而言，主要分布在以下几大板块：一是北部新区板块，目前的主要项目有大川水岸、蓝湖郡、棕榈泉、比华利、青河湾、佰富高尔夫别墅等。二是北碚板块，主要项目有中安翡翠湖、水天花园鹭岛和沙坪坝的美茵河谷等。三是南岸板块，主要项目有天池林海、高山流水、长青湖别墅等。从在售项目分布区域看，渝北、北碚、南山、含谷都有别墅项目在售，还没有形成一个明显的别墅集中供应区。相比之下，北部新区逐渐成为重庆别墅市场的热土。受地势较为平坦的优势和政府战略规划的支持，北部新区成为重庆市别墅市场的重要热土。金开大道沿线，一个总占地超过1万亩，汇集顶尖开发商，汇集众多高尚大盘的庞大新城已开始浮出水面。龙湖、金科、保利、棕榈泉等八家开发商将共舞北部新区，总体量超过600万方（含大量别墅），估计在5年内全部推出。⑶产品细分中高档别墅为主流从在售项目档次分析，高、中、低档别墅数均有销售。供应量中高档别墅为最，经济型别墅供应量相对有限。市调发现，目前重庆市别墅项目主要分为以下几类：顶级别墅总价在260万以上，单价在7000元/平方米以上的独立别墅：如：香樟林别墅、龙湖蓝湖郡独立别墅、比华利豪园、中安翡翠湖、佰富高尔夫等部分别墅。这类别墅市场有效需求有限，但销售情况不错。中高档别墅总价在120-260万，单价在于4500--7000元/平方米的独立别墅或连排别墅。此类项目有独特、稀有的景观资源做支撑，项目自身环境配置好、户型合理，走势看好。如龙湖·蓝湖郡的连排别墅、大川水岸、天池林海、中安翡翠湖部分别墅等。经济型别墅单价在3800至4500元/平方米，总房款在80万至120万之间如青河湾别墅、华立天地豪园、天龙部分别墅等。[4]如果按别墅对外部景观资源的稀缺性作为划分的依据，重庆市目前的别墅又可分为以下类：湖景别墅依湖而建，以中大型天然湖泊作为项目自然资源。如龙湖蓝湖郡、天湖美镇、中安翡翠湖、海兰云天纯水岸等。江景别墅主要以长江、嘉陵江为主要资源，如大川水岸。山地别墅主要以山景为项目的外部资源，如天池林海等。高尔夫别墅依靠与高尔夫球场的联合开发，享受高尔夫球场的资源。目前有佰富高尔夫别墅。无外景别墅依靠产品自身的规划、品质、设计差异化优势取胜。主要有比华利豪园、金科中华坊。[5]别墅市场呈现新趋势趋势1：产品从早期的单一的外部借景开始向规模、产品综合质数取胜。重庆早期的别墅，规模较小，内部环境与配套较差，主要以外部自然资源（如江景、湖景）为主要支撑，产品自身的规划与功能定位缺乏品质。进入2002年以来，以龙湖香樟林别墅为代表，重庆别墅产品开始依靠规模与综合质数取胜。目前龙湖·蓝湖郡、棕榈泉、天池林海为代表的千亩大盘将相继推出，整体规模的优势毫无疑问将促进项目配套、环境和产品规划方面的优化。比如蓝湖郡规划200亩的体育中心，棕榈泉联姻知名学校，比华利以豪宅形象为诉求，充分表明了市场的逐步成熟和产品依赖规模、综合质数取胜的趋向。趋势2：经济型别墅将大行其道。从别墅市场的发展情况看，经济型-中高级别墅放量将大幅增加，代表性的项目有青河湾、大川水岸、天龙别墅等，这类别墅主要以...
