美林地产入驻涿州市场的问题浅析1、对于吸引外地开发商入驻没有优惠政策目前涿州的房地产市场针对吸引外地开发商入驻的土地政策；税收政策都没有明确的优惠。从其综合城市发展定位来看还是树立新型农业；高科技农业以及旅游度假类综合发展为先。本地的开发企业相对于传统开发优势明显。外地开发企业类似华融这样的资金雄厚型企业，已经开始通过规划整合；与政府联合一级开发等手段，控制了市场份额从而获取远期利益。但这对于目前后续开发商的介入无疑是增加成本。如果后期地产集团能够通过人脉优势，获取政府一定政策扶植，相对还是可以增加利好。2、开拓涿州市场对于地产集团资金要求巨大目前涿州市场主要是通过新农村建设，集中安置农业原著民的方式进行土地置换。针对获取一级开发土地，目前现行的政策是由开发商先行注资，政府出面进行拆迁安置。此方式从表面上解决的外地开发商拆迁困难的问题，但是由于涿州目前的拆迁政策相对很好。无疑是大大增加的开发企业的先期成本，对前期开发资金成本要求巨大。结合目前涿州土地市场信息，城中心区由于是只能二级开发介入，平均土地成本在220万/亩左右。郊区的土地成本相对略低也到了150万/亩，但还要增加拆迁安置的成本，合计预计也会到200万/亩左右。3、相对住宅可借势概念不足针对目前卫星城的发展规划，涿州市政府希望能够引入复合型的房地产项目进入，通过区域概念增加市场的活力。但综合目前可以借势的概念来说，相对涿州可借势空间不大。新机场概念：北京新机场坐落于大兴廊坊交接，对北京大兴，河北廊坊固安的区域发展带动明显。新机场规划落实后，整个河北区域例如永清；廊坊；固安；保定；涿州等全部都在想借势发展。相对于机场拉动周边发展的先例，北京首都机场概念仅顺义一个区就已经实现了基本的消化。现状是京津周边数十倍于顺义的空间，全部要借势新机场来发展，其结果可想而知。涿州目前紧靠一条廊涿高速链接廊坊，还要实现规划中的永定河大桥才能实现最后联通，预估其新机场借势作用不大。京郊铁路网双一千规划：根据北京铁路建设规划，北京计划通过三个圈层，一千公里铁路联通周边主要卫星城。涿州也为此增设了高铁涿州站来借势。但目前主要的规划还是倾向于廊坊；燕郊等东部区域。涿州能借势的主要为京石高速铁路的涿州站。文化地产：涿州今年复建了六祖禅寺，永济公园等，又推出了三国文化发源地的主题。但相对来说对于地产的支撑作用不很明显。禅修文化类地产项目，目前也有开发商进行宣传，但都限于小规模。旅游地产：涿州相对处于平原地带，虽有北拒马河；小清河；并依靠永定河分界北京。但总体水资源并不充沛。难以形成具有特色的水体景观。相对借势水岸，水景地产，前期河道整理，水系整理单独依靠开发商的资源也是很大资金需求。如果能够借势政府规划，先期由政府进行整个水资源整合建设河流公园体系。对于后期地产开发还是有可借势。4、运营团队面临新的组建和调整做为地产集团，我司虽然有着河北开发经验，但主要局限燕郊区域，和涿州东西分置。无论开发条件和政府背景都有着很大的不同。并且很难借助现有的政府人脉优势。成立新的团队，新的政府沟通等都是将会面临的问题。5、涿州机会产业新农业，循环农业，果品深加工业通过此次涿州的踏勘和了解，目前涿州政府对于创新农业发展，农产品深加工利用，还是有着很多优惠政策的。特别是果品深加工业是政府重要招商引资项目之一。针对农业发展有着诸多利好。附件：地产集团战略发展部涿州踏勘综合分析地产集团战略发展部涿州踏勘综合分析目录一、涿州概况....................................................................5二、涿州城市定位与发展战略..............................................9三、涿州市发展思路.........................................................12四、涿州房地产市场调查..................................................14五、住宅市场价格趋势......................................................19六、区域部分项目列表......................................................19七、区域市场客群分析.....
