谨呈：烟台园城实业有限公司新世界营销策略计划书一营销计划的主旨4二营销计划的原则5三新世界研读（SWOT分析）6S(优势)分析6W（劣势）分析7O(机会点)分析7T(威胁点)分析7四策划宣传目标8五市场操作整合推广方案9新世界是什么样的产品？9项目简介9基本指标10产品定位11客户是谁？12客户分类12客户定位12客户来源区域分析13客户层次分析13客户的需求是什么？15实际需求15心理需求15怎样满足客户的需求？16针对客户群落的销售主张16依靠营销的系统工程16包装17创造卖点17遏制竞争18提升产品的品质附加值18怎样吸引客户？20节点型的推广方案20总体价格策略20个体定价策略21推广方案的包装策略21怎样解决客户的顾虑？27展示27承诺27服务27内部管理28怎样促进成交？29销售技巧29服务意识29如何保障销售过程的顺利进行？30整个市场流程控制30销售管理主要内容——行政制度30销售管理主要内容——奖励制度31销售管理主要内容——现场管理制度32销售管理的主要内容——过程管理32六阶段性营销策略34内部认购期34时间段34营销目标34营销策略34价格策略35宣传推广策略35开盘销售期37时间段37营销目标37营销策略37价格策略37宣传推广策略37旺销期39时间段39营销目标39营销策略39价格策略39宣传推广策略39平稳销售期41时间段41营销目标41营销策略41价格策略41宣传推广策略41一营销计划的主旨本计划书主旨在于通过烟台整体住宅市场及项目所处之区域市场的分析，同时通过对项目本身优劣势的研读，提出对项目后续发展的主体思路以及具体实施方案和策略，以便使项目能在整体的运作中能够按照市场化操作的原则进入良性化发展的轨道。二营销计划的原则本计划书所有的策划思路都符合以下原则1、发展商销售利润最大化的原则2、本项目销售速度最大化的原则3、树立一个具有市场号召力的发展商品牌形象的原则三新世界研读（SWOT分析）S(优势)分析区域优势本项目所在区域属于烟台历史最为悠久的老城区芝罘区，位于烟台市芝罘区幸福河东地区。东临交通主干线芝罘屯路，西临幸福河路，幸福南路从南面小区主入口门前经过，北靠幸福地区交通主线幸福中路。地块距离市中心区比较近，区位价值相对较高，而且有比较大的价值可提升空间；本区域生活配套非常完善，银行、邮局、医院、学校、超市等生活必需配套一应俱全。交通优势紧邻幸福南路和幸福中路，交通便利，共有7条公交线路从小区门口经过。从家里到达火车站不到4公里，到达繁华商业街三站综合批发市场只有3.5公里。规模优势20万平米的超大规模，在项目所在区域是属于稀缺产品，可以出显示开发商的实力和信心。产品设计优势现规划的产品全部为小高层住宅，是烟台目前比较少见的建筑形式，容易引起人们的关注，良好的环境设计也是本项目的一个优势。W（劣势）分析历史印象地块所在地为城乡接合部，工厂林立，周边环境相对欠佳；与项目紧邻的东面与西面仍然是形象不佳的平房区或者旧楼区，长期以来烟台市民对本地块的历史印象不佳。环境劣势本地区整体环境较脏乱，地块周边缺乏可资利用的景观；细节设计方面建筑规划设计缺乏前瞻性，不能塑造产品卖点。主力户型过于单一。O(机会点)分析烟台城市改造全面启动，对中低价房的需求日趋旺盛。本项目如定位为中低价产品，机会比较优越；周边地区缺少规模较大，配套相对齐全的社区；今年2月下旬央行调低了存贷款利率，有利于促进房地产消费；T(威胁点)分析城区拆迁后供应大量土地，未来供应量会激增，带来竞争威胁；东郊和南部的项目对客源产生分流影响；新项目的新的产品设计带来威胁四策划宣传目标开盘之前就成为市场关注焦点；开盘销售时能有轰动效应，安排罐装销售，有排队购房现象；销售热潮延续到年底，完成合同规定的销售目标通过不同阶段的营销策划实施，实现销售速度和销售利润的最大化，完成所有的销售目标。五市场操作整合推广方案在操作一个项目之前，要对产品和市场有一个明确的了解和定位，如同战争之前一定要对自己和敌方战备情况有足够充分的了解，然后制定出相应的营销策略，做到知己知彼，方能百战不胎。新世界是什么样的产品？产品本身是一个项目在进行市场营销操作的根本，好的产品是一个成功的市...
