娄底海汇老街项目营销策划书二零一三年五月五日目录第一部分物业定位评估一、近期市场概况1、房地产开发投资大幅增长，娄底市今年１－8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%。房地产开发的土地、资金、市场同步增长。土地前期投入增加。今年１－8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%；土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。２、开发规模扩大，开发投资高速增长。今年１－8月份，娄底市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长87.4%,对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。３、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好。今年１-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。１－8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍；利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。４、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8％的高基数基础上，保持高增长势头，１－8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，娄星区内集中了14家，新化县3家，双峰县2家，涟源市1家。九义步行街的兴建、金海商贸城、丰泽园项目等也都相继开盘销售，即在本项目开盘销售之时，适逢众多大型项目开盘之际。如何能充分利用新热点来炒做本项目。又能较好的与众多其他楼盘拉开距离，实现正常平稳的销售，将是我们今后主要考虑的问题。二、近期市场热点l石马名苑分布在石马公园四周，位于火车站的出口，娄涟公路的出入口，上接上瑞高速公路。占地6000平方米，分两期建设。一期开发面积3000平方米，所推广的主题是“园林之城”；l明珠步行街位于娄底市火车站广场和底星路的交汇处。占地面积2万平方米，总建设面积有5.5万平方米。规划设计有商铺450余个，住宅260多套，住宅群1-2层是商铺，3-7层为住宅；l金海贸商城在底星路和湘阳路交汇处。占地8850平方米。由一栋10层的住宅和3层的大型超市组成。商业面积20000平方米；l国贸商城在娄底市新火车站的对面。建筑面积18000平方米左右。群楼是商场，主体定位是产权式酒店；l星源花园位于新星中路，总建筑面积38000平方米。由九栋200套住宅组成。随着“新一佳”大型零售超市落户娄星区以及明珠商业步行街的规划启动，娄底市众多商业楼盘的激烈竞争越来越白热化。三、项目定位评估在项目前期的策划中，尊豪公司通过对整个娄底市房地产市场进行了了解及对项目自身进行了综合评价，得出本项目必须通过寻求差异化，突出自身特点，形成自身个性，才能脱颖而出，引起一定的市场关注度，吸引投资商、经营户的入驻。故本项目需在综合考虑成本，开发效益，开发量的情况下，本项目定位为中档物业，以中档的价格来吸引客户，提升本项目的价值感，从而带动项目的开发和销售。在此基础上，基于本项目的自身特点，提出该项目定位为：湖南省中南部地区最大的糖酒副食批发零售市场，以批发带零售，以独一无二的集中优势，面世于娄底。充分展现这艘“航空母航”上的集中优势，作为渲染的重点：糖酒品牌的高度集中、琳琅满目；副食品品种的高度集中、应有尽有；其他商品在市场里面也百花争艳，百家齐鸣；位置优越，较高使用率，门面、户型设计合理，涟水河风光带的兴建，涟水河大桥的改造等等诸多利好，将成为吸引投资客和经营户及购买住宅人群的重要因素。四、客户定位本项目的客户主要可分为两大类：一类是针对本项目的投资价值与利润回报与商业的长期发展而吸引的投资群体；第二类是被本项目所能提供的良好经营场所和...
