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文景财富中心营销纲要EOBxDC上海典策二00八年三月十二日第一部分项目整体定位第一章项目总体概况一、项目综述：文景国际位于文登的主干道路昆嵛路上，宗地东临昆嵛路上，西接西壕街，北靠天福路，属一级地块。昆嵛路为文登市最为繁华的商业区，项目周围商业、银行、酒店、娱乐、休闲、餐饮云集。本项目是文登市政府重点招商引资项目之一，办公楼按国际化5A级办公标准建造，致力于打造一流办公环境，着力引领文登最时尚的商业潮流，极大提升了城市的景观形象。项目由地下两层，商业群楼五层，办公写字楼二十九层构成，总建筑面积38466㎡.其中写字楼面积21068.99㎡，商业面积一五893.41㎡，建成后的文景国际大厦总高度逾百米，是文登市当之无愧的地标性建筑，必将成为一道亮丽的城市风景线。项目写字楼部分将力求体现现代办公特色，建筑设计极富现代感，四周为玻璃幕墙，整体通透明快，大力提升企业形象，满足市场的迫切需求。商业群楼部分将全力打造文登市一流的购物、休闲、娱乐、餐饮体系，全面提升文登市的商业环境和商业价值。二、周边环境及配套项目毗邻市汽车客运总站，基本上文登市所有公交线路都经过此地，便利的交通能为文景国际大厦输送大批消费人群，方便人群集中，大大聚拢人气。中国工商银行、建设银行、农业银行等金融机构紧密围绕在项目周围，形成文登市经济金融中心，方便解决投资过程中的各种资金问题，提高投资者的工作效率。周边家家悦超市、肯德基、艺利达商厦、三联家电、恒源超级购物中心等各种商业设施与文景国际大厦构成一个有机商业整体，辐射周边20多万中高端消费群，商机不可限量。而项目周边的多座商务酒店，更是为文景国际带来大量具有极强购买力的商务人群。第二章项目分析一、项目SWOT分析项目优势分析（S）1）宏观经济优势：近几年，威海成为全省房地产增幅较快的城市之一，商铺投资升温，城市经济通过几年的恢复性增长之后，整体经济环境向好，人们消费结构与消费力增强，城市居民对消费贷款渐渐表现出认可的态度。2）业态优势：项目定位于大型休闲式的购物中心，通过业态划分为节点，使得整个空间感受更加人性化与专业化。3）区位优势：本项目所处的地理位置优越，处于文登市中心位置，与文登百大广场相连，位于主干道昆嵛路，位置优势明显。4）规划优势：具有后发优势，起点高于文登以往的所有产品，提高项目的附加值。5)互动功能:文景国际大厦和文景国际商城创造的是一种互动的商业办公生态环境；商业与商务互动、购物与休闲互动、时尚与实惠互动；6)完善配套:大型商业、金融及街铺带来的商业氛围能够提高产品的使用价值及投资价值；7)市场空白:文登现有房地产产品中没有以大型商场和商务办公概念面向市场，有利于体现项目的差异化。8)招商工作取得初步进展,利于项目后期销售.劣势（W）1）整个项目从推广开始至今的周期过长,导致市场对产品的信心降低,同时会增加本案后期营销成本2）文登市目前对办公产品的需求量不大。3）收入类型属于哑铃状，即两头（低收入与超高收入）大中间小，月收入较高的中产白领层相对稀缺，这种结构对中高档市场消费有所不利。4）由于产品类型的特殊性，需要一段时间的市场引导，周期相对较长。5）目前,文登人的投资观念尚未成熟,需要进行一定的引导。机会（O）1）目前，文登尚未有占统治地位的大型购物中心，且部分竞争商场出现老化态势2）项目已经结构封顶带来的利好条件；3）从投资的眼光来讲，商铺投资回报率较高，且相对安全。目前周边城市正掀起商铺投资热潮4）该地段价值获得文登居民的普遍认同5)项目在文登唯一性与稀缺性，如能较好引导市场，可打开市场去化渠道风险（T）1）城市规模较小，市区人口相对较少，一旦口碑变坏，会使整个项目销售受到影响2）当地消费群体对商铺投资概念比较薄弱,主要为购买下来自己经营或租赁经营,这样会导致整体市场消化本案的量的不足3）当地人只接受1楼商铺，对2楼以上存在较大的抗性4）黄金地段同时意味着高额的投入成本及风险5)宏观调控政策带来的负面影响；二、目前面临的问题及市场应对策略：1)问题:1、文景国际经过长达2年的市场推广，到目前仍未正式向市场推盘，这多多...