2006年上半年扬州市房地产市场分析自四月份“国六条”出台后，江苏省各市的房地产市场，反应不一。因连续两年的宏观调控，扬州市房地产市场在2006年初，增长就已经明显放缓，那么，国六条之后的市场走势又是如何呢？根据南京中原对扬州楼市的监测与跟踪发现，二季度中扬州各区楼盘的销售情况载一季度的基础上略有上扬，整体市场走势保持平稳。扬州市房地产市场销售情况盘点一、市场总况图1-12006年1-6月扬州市商品房销售走势图单位：万平方米亿元从1-6月中上扬州市商品房的销售数据来看，商品房销售市场走势平稳，平缓上升。国六条的出台似乎没有给销售市场带来任何影响。图1-22006年1-6月扬州市商品房分物业销售走势图单位：万平方米05101520成交面积13.515.8210.4015.1619.7017.12成交金额5.432.364.736.218.177.011月2月3月4月5月6月数据来源：南京中原与一般城市一样，扬州房地产成交市场一直以住宅类物业为主，其成交面积始终占到总成交面积70%以上的份额。扬州市的商务氛围较差，办公类物业成交面积一直最少。从各类物业的成交走势来看，自二月后均保持着稳定上扬的态势，其中尤以住宅销售增长最快。以稳定市场为主要目的的国六条的出台，对于06年后已经逐渐趋于稳定的扬州市场，影响不大。同时，地方细则尚未最后定论，故国六条带来的影响，尚未显现，市场走势持续平稳。二、各物业市场走势分析1、住宅类物业市场行情分析图2-106年一、二季度住宅市场销售走势数据图住宅累计供应面积,408.58万平方米住宅累计销售面积,133.27万平方米33%72%0100200300400500一季度销售率二季度二季度销售率0%20%40%60%80%100%数据来源：南京中原0481216住宅成交面积10.374.698.2611.4413.7713.68商铺成交面积2.090.831.982.962.542.86办公成交面积0.780.290.160.761.580.571月2月3月4月5月6月数据来源：南京中原万平方米前面看到，虽然“国六条”出台，但由于地方细则尚未最终敲定，故住宅市场走势稳定，销售量自1月份以来，保持着小幅上扬的态势，但是从累计销售进度来看，二季度却明显低于一季度，说明二季度中住宅供应量的增长快过销售量。二季度中，扬州市住宅市场在售楼盘的供应量累计达408.58万平方米，销售量累计达133.27万平方米，销售进度33%。图2-2各区住宅销售进度数据图单位：万平方米从各区情况来看，住宅供应量主要及中在西区和东区，销售量则以东区最多，西区第二。从销售率来看，东区、北区和老城区的住宅在二季度中的销售率与一季度相差不大，即供应与销售同比例增长。西区与南区的销售率出现下滑，说明这两区的供应量的增长快于销售增长，其中又以西区差异最为显著。图2-3分面积段销售进度数据图单位：万平方米01002003000%20%40%60%80%100%累计供应面积247.97114.0329.1515.172.26累计销售面积45.561.0315.8410.270.63一季度销售率18%54%54%68%28%二季度销售率78%58%47%76%84%西区东区北区老城区南区数据来源：南京中原本次国六条中，比较引人注目的一条细则即按套内面积限制开发，要求市场加大90平方米以下中小面积房源的供应量，以改善市场供应结构，达到稳定市场发展的目的。这样一条规定的出台，对于开发商来说，其影响是很大的，尽管地方的具体细则尚未出台，但这样一个大的前提已经基本落实，上图数据显示，目前扬州楼盘套内面积大多在90平方米以上，可以预见的是，扬州市的供应格局，在不久的将来必将出现很大改变。上图中销售率曲线的走势表明，自4月国六条出台以后，扬州市小户型房源供应量的增长速度已经明显慢于销售速度。但预计在地方细则出台后，小户型房源的供应量必将再次上扬，销售率再次下降的可能性极大。2、别墅市场走势分析2006年6月初，国土资源部宣布一律停止别墅类房地产项目的土地供应和审批，政策明确规定：优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应；严格限制低密度、大套型住房的土地供应，禁批别墅用地，并对别墅开发市场进行全面规范。这条新政策的出台，限制了别墅的供应，别墅的稀缺性将因此而得以凸显。最大受益者是那些已经获批并上市的别墅项目。因为新的竞争者被挡在门外，别墅类产品逐渐走入稀缺状态，那么别墅市...
