物业管理基础一、物业——指已通过竣工验收的房屋等建筑物及与之相配套的设备、设施和相关场地。二、物业管理——指业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照双方签订的物业服务合同，在物业管理区域内对“人”和“物”进行的管理服务活动。三、物业管理的“三大阶段”————早期介入、前期物管、日常物管。物业服务企业相关知识内容涉及:物业服务企业的基础知识物业服务企业的资质等级管理物业服务企业的权利和义务物业服务企业对物管人员的要求物业管理资金及其管理一、物业服务企业的基本知识（一）什么是物业服务企业?—P28依法设立……具有相应资质……专门从事……独立的企业法人地位……属服务行业。（二）物业服务企业的主要特征—P281、经营性；2、专业性；“专业性”体现在以下两方面：（1）工作内容“专业”——对“物”的管理，对“人”的服务，对“资产”的经营。（2）从业资格“专业”——物管企业要求具有“物管资质等级证书”。物管从业人员起码要求具有“物管岗位资格证书”，更高要求具有“注册物管师资格”。（行业准入制度的要求）3、统一性；“统一性”的体现：——一个物业管理区域，一个业主大会，其共用部位、共用设施（备）的管理只能委托一家物管企业。物业管理区域——具有相对独立性，其配置的设施设备是共有或共用的物业区域，并考虑社区建设、建设规模等因素。注意：同期建设项目、分期建设项目、由两个或以上开发商开发的项目三种情况。4、平等性物管公司与业主，与开发商之间在法律地位上是“平等”的。（三）物管企业常见的组织形式1、直线制——总经理亲自执行全部管理职能，采取垂直管理方式，不设中间职能机构。主要适用于规模小、类型简单的物业管理项目的初期管理。2、直线职能制——即在直线制基础上，增加职能机构（如行政部、工程部等）。职能机构对上是参谋机构；对下是业务指导和监督机构，不存在行政隶属关系。3、事业部制——采取“集中决策，分散经营“的方式。事业部具有一定的管理自主权，有动力也有压力。主要适用于异地物管项目、区域性物管项目、分公司等不断增加的情况。二、物业服务企业的资质等级管理（一）资质管理的依据《物业服务企业资质管理办法》（建设部第125号令发布，第164号令修改）（二）资质等级的审批机关——P38一级资质——住房和城乡建设部二级资质——直辖市房地产主管部门三级资质——区县房地产主管部门——（特别提示：2006年12月渝国土房管发〔2006〕548号，已将三级审批权交给区县主管部门）（三）资质等级评定应具备的条件—P351、独立法人资格;2、注册资金（一级≥500万，二级≥300万，三级≥50万）;3、人员素质（专业人员、专职管理和技术人员三类人）;4、管理类型及面积要求;——“面积”的特别提示：1、是相对(比较)面积，2、以企业为评定对象。5、管理制度和标准要求;6、建立企业信用档案系统要求;——重庆房地产信用网(www.cq315house.com)7、企业经营管理业绩要求。（四）申办资质应提交的材料——P38分为两种情况：（1）新设立资质申报；（未有资质）（2）申请核定资质；（已有资质）（五）各资质等级承接物管项目的规定——P39一级资质企业—各种物管项目；二级资质企业—住宅项目30万M2以下，非住宅项目8万M2以下；三级资质企业—住宅项目20万M2以下，非住宅项目5万M2以下。（六）目前我市各类资质物管企业统计——截止08年上半年，全市物业管理面积超过2.2亿平方米，物业管理覆盖率达50%，从业人员有20万余人。三、物业服务企业的权利与义务（一）物业服务企业享有哪些权利？“法定权利”—教材P31（引用《重庆市物业管理条例》）1、管理权；（1）合同：——A、《前期物业服务合同》。主体：开发商和物管公司。B、《物业服务合同》。主体：业主大会（业主）和物管公司。（2）规范：——A、国家规范（国家和地方的法律、法规及规章）；B、行业规范（如：中物协[2004]1号文，“预收三个月管理费”的做法等）；C、自治规范（管理规约,即过去称“业主公约”）（3）标准：——即物业服务“质量标准”，也是“价值评价标准”。建议参考：“《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试...
