关于太阳湾项目销售去化的市场分析主要针对本次定位中前期梳理的大市场、区域市场、典型楼盘等数据的整理，以期快速进行市场概况的了解和解答。一、供需情况分析1、2008-2010年整体市场供需情况（以市场7大板块17个别墅排屋典型项目作为分析依据，数据截止2010年12月底）年份市场整体供应量（套）市场整体去化（套）去化率2008年57924642.5%2009年97078781.1%2010年77634844.7%平均量77546059.4%三年平均年供应量为775套左右，年均去化量为460套左右。三年市场整体平均去化率为59.4%。2、2008-2010年青山湖板块供需情况（以青山湖板块内10个别墅排屋典型项目作为分析依据，数据截止2010年12月底）按典型楼盘数据统计年份青山湖板块供应量（套）青山湖板块去化（套）去化率2008年34717650.7%2009年31925780.6%2010年43714132.3%平均量36819151.9%三年青山湖板块年均供应量为368套左右，年均去化量为191套左右。三年青山湖板块整体平均去化率51.9%。3、2008-2010年绿城三项目供需情况①绿城三项目与整体别墅市场供需对比状况年份青山湖玫瑰园溪上玫瑰园桃花源供应量（套）去化量（套）去化率供应量（套）去化量（套）去化率供应量（套）去化量（套）去化率2008年582848.3%———36+（30）2740.9%2009年22+（30）52100%7878100%32+（39）5577.5%2010年221359%464291.3%28+（16）4295.5%注：此处去化率以当年总可售套数计算，包括上年剩余房源及新推量。年份绿城三楼盘供应量（套）去化量（套）市场供应量（套）整体市场去化（套）市场供应占比去化占比2008年1245557924621.4%22%2009年20116597078720.7%21%2010年1129777634814.2%29%平均量14610677546018.7%23%三年绿城项目年均供应量为146套左右，年均去化率约为73%（市场平均去化率59.4%）。三年绿城项目平均供应量市场占比为18.7%，平均市场去化占比约23%。②青山湖玫瑰园与整体别墅市场、区域市场供需对比状况供应：年份青山湖玫瑰园供应量（套）市场供应量（套）市场占比青山湖板块供应量（套）板块占比2008年5857910.0%34716.7%2009年229702.3%3196.9%2010年227762.6%4374.6%平均量347754.3%3689.2%三年青山湖玫瑰园项目年均供应量为34套左右。三年青山湖玫瑰园项目年均市场供应量占比为4.3%，青山湖供应量占比为9.2%。去化：年份青山湖玫瑰园去化量（套）市场去化量（套）市场占比青山湖板块去化量（套）板块占比2008年2824611.4%17615.9%2009年527876.6%25720.2%2010年133483.7%1419.2%平均量314606.7%19116.2%三年青山湖玫瑰园项目年均去化量为31套左右。三年青山湖玫瑰园项目平均市场去化量占比为6.7%，青山湖去化量占比为16.2%。4、青山湖板块数据解析2008-2010年青山湖板块去化与整体市场对比（青山湖成交数据来源房管局网上备案数）成交时间青山湖别墅成交套数典型别墅排屋市场成交套数2008年1362462009年2987872010年179348近3年来青山湖区域别墅年均成交约200套，平均去化占整体市场的50%。2008-2011年2月青山湖板块年均成交总价、产权成交面积、平均成交单价情况（青山湖成交数据来源房管局网上备案数）年份平均成交总价（万元）平均产权成交面积（平方米）平均成交单价（元/㎡）2008年472.18376.05117002009年484.58400.07113552010年701.31/587.68（剔除青山湖玫瑰园）461.78143592011年1-2月776.65432.3715737平均值608.68417.5713287.75青山湖区域成交均价总体呈上涨态势，年均涨幅近9%（剔除典型楼盘均值如青山湖玫瑰园等1600万以上成交价格水平）。剔除2010年对比2009年近21%涨幅水平，以08-09/2011年1.2月-2010平均涨幅近3%测算，预计2011年青山湖区域别墅总体成交均价预计达605万/栋。目前青山湖区域别墅成交的平均产权面积约417㎡，剔除青山湖玫瑰园项目平均成交产权面积约388㎡。综合2008-2009年临安当地特殊的地下室产权界定因素（即使部分达成2.2米以上不计产权），青山湖板块别墅整体去化对应客户需求面积区间集中于400-450㎡（产权）。2008-2010青山湖区域别墅前期成交单价水平在12500元/平方米。结合总价及面积数据分析，预计2011年主力总价水平约605万，成交产权面...
