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目录第一部分招标物业项目的整体设计与构思···2第二部分管理方式和运作程序········5第三部分人员的配备与管理·········8第四部分管理指标与措施·········10第五部分管理制度的制定·········11第六部分档案资料的建立与管理······17第七部分物业服务内容与要求·······21第八部分工作计划············25第九部分物资装备············28第十部分费用测算············31第一部分招标物业项目的整体设计与构思（一）项目简介1．项目简介中冶蓝城项目位于宽城区北环城路与北凯旋路交汇处以西，总占地面积16.6万平方米，规划建筑面积34万平方米。中冶蓝城作为中冶集团长春第二号作品，凝聚6载长春本土人居建筑精粹及60年中冶建筑之大成，承袭欧洲新古典主义建筑形式，延续经典的人文生活理念，致力于改善城市人居面貌，筑就城市大师级居住样本。项目既有传统的小高层和高层产品，还规划了品质很高的电梯洋房产品，面积为50-140平米，该项目将经典的新古典主义建筑，“三段式”设计手法典雅厚重的材质、庄重的色调与建筑细节完美融合。2．公司简介中冶新奥物业贴心服务，打造管家式贴身物业，细心关注业主生活。中冶新奥物业以高度的企业责任心，体贴入微的物业服务，诚挚翔每位中冶置业业主。实行园封闭式园区管理，24小时保安巡岗，并安装智能化无死角监控系统，令生活安适无忧。置身中冶蓝城，就如同进入了一个大家庭，物业对园区的全面保障，让业主可在完全放松的状态下舒适生活。一切生活问题，随时发现，随时解决。业主的需求，就是物业行动的方向。随时行使的服务态度，让生活于此的置业业主，体验无微不至的体贴关怀，尽享尊贵生活。（二）客户服务需求分析更须特别注意保安工作，使用户能有一个舒适及安全的居住环境，不需为家居安全而担忧，增加住户的归属感。物业范围的清洁需要妥善安排，例如公共走道需要经常扫除杂物及清洗，以保持整洁形象，特别是住宅楼的内部清洁，必须妥为安排，在日常清洁时不能影响住户，造成不便。而清洁服务的质素，必须能长时间有效地保持高质量，使无论是住户或访客，都能享受一个清洁清新的居住环境。（三）可行性研究与项目定位1.项目的优势项目临近北环城路，出行方便，周边公交线路较多。148路(郭家村-长春站)、273路(杜家屯-人民广场)、185路（合隆-太阳城)等多条公交线路，其中148路直达长春火车站，273从杜家屯到台北大街，长春火车站，直达国贸中心。周边配套完善。学校：长春市第十五中学、发展双语幼儿园、金盾辅导班、宋家小学(宋家路)、长春市宽城区奋进乡中心校、吉林工程技术师范学院、小天使双语幼儿园；银行：中国工商银行长春市宋家储蓄所、.吉林省农村信用社(柳影路)、中国农业银行长春市永胜储蓄所、吉林银行凯旋支行、中国信合银兴储蓄所、柳影路邮政储蓄所；医院：宋家路社区卫生站、宽城区五星村唐营子卫生所、奋进乡五星村杜家屯卫生所、长春市第六医院。饭店及超市能够最大限度的满足人们的日常生活；离海狮公园不是很远；区域宁静，适合修身养性。项目定位：从项目所处的地理位置以及小区的设计及售价可以看出该小区是一个集中高档于一身的小区。区位价格对比分析如下：项目名称物业性质开发公司物业公司房屋均价（元）物业服务费万龙第十城住宅长春市万龙房地产开发有限公司长春万龙物业服务企业60001.5元/平方米/月英伦小镇住宅恒利房地产开发有限公司恒利物业服务企业48001.2元/平方米/月隆泰檀香苑住宅吉林省恒泰实业有限公司吉林省隆泰物业服务企业57001.2元/平方米/月2.项目的劣势处于环路，距市中心有段距离，灰尘较大。3.项目机会分析区域发展环境非常乐观，配套完善。4．项目威胁随着长春市房地产市场不断发展与完善，长春市物业服务企业规模参差不齐，竞争对手不断涌入，市场定位：目前项目周边缺乏高端住宅产品，未来几年内，中冶·蓝城将成为庞大的居住区，中高端人群的聚集地。对于中冶集团在长春所释放出的能量。（四）物业服务的重点及难点营造舒适、安全、健康、和谐的人居住环境，实现物业保值、增值，促进小...