商业综合体策划纲要1.0整体概况及未来规划1.1城市概况（1）区位（2）历史（3）产业发展状况（4）交通（5）经济圈概况（6）行政区划1.2宏观经济1.2.1人口情况（1）总人口、户籍人口的状况与变化趋势预测（2）与其它城市人口的比较1.2.2GDP情况（1）GDP的增长状况与趋势，与其它类比城市比较（2）人均GDP的变化，与其它类比城市比较1.2.3固定资产投资情况（1）投资额与增长率的变化，各行业的所占比例分析（2）与其它城市对比1.2.4外资利用情况（1）外资投资额与增长率的变化，各行业的所占比例分析（2）与其它城市对比1.2.5人均可支配收入情况（1）人均可支配收入与增长率的变化（2）与其它城市对比1.2.6人均消费性支出情况（1）人均消费性支出与增长率的变化，与人均可支配收入比较（2）与其它城市对比1.2.7社会消费品零售总额情况（1）社会消费品零售总额与增长率的变化，与人均可支配收入比较（2）与其它城市对比1.2.8人均消费支出构成情况（1）消费支出构成（2）与其它城市对比1.2.9旅游发展情况（1）国际、国内游客数量与变化率（2）各类游客的来源地构成1.3城市规划（1）区域城市规划（2）市区城市规划（3）交通规划（4）商业规划1.4其他影响因素1.4.1区域性政策1.4.22008年奥运会1.4.3人民币升值1.5小结2.0地块分析2.1地理位置（1）地块在城市的区位（2）四至范围（3）周边交通（4）与主要商业、交通、文化设施的距离2.2地块基本情况（1）规划指标与用途（2）可视性2.3地块周边土地用途2.4区域交通条件（1）道路交通分析（2）停车位（3）地铁（4）公交线路2.5项目优劣势分析3.0商业市场3.1商业供应（1）总体存量、各种业态分布量（零售、餐饮服务和批发物流三类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街）（2）人均商业面积3.2商圈分布（1）各商圈区位、面积、特征综述（2）各商圈的商业档次、业态、现状分析、现存和将来的商业项目以及未来趋势分析3.3沈阳主要一、二线品牌分布3.4本项目未来面临的主要竞争项目3.5商业价格（1）各种业态的扣点率（2）售价、租金水平3.6经营情况（1）商场名称、建筑面积、经营面积、坪效（2）一二线、时尚品牌经营面积、营业额、位置（3）整体市场结论4.0写字楼市场4.1整体市场（1）商圈分布（2）整体供应与走势分析（3）产品特征（甲级、乙级、商务公寓），软硬件配置（4）各商圈竞争项目的（5）售价与租金分析（6）需求情况（入住率、产品要求）（7）未来市场发展展望（8）整体市场结论4.2区域市场（1）区域供应情况（2）租金与价格（3）需求情况（各行业客户需求）（4）代表项目深度访谈（5）成功类似案例考察（基本情况、硬件设施、经营情况、客户分析、优劣势分析、参考与借鉴）（6）市场结论5.0酒店市场5.1整体市场（五星、四星）（1）高档酒店现有供应（2）高档酒店分布（3）高档酒店价格（4）高档酒店需求情况1）入住率情况2）现有项目深度访谈（对本地酒店市场的看法以及对本项目的建议）（5）未来供给5.2区域市场（1）区域供应（现存和未来）（2）价格与需求（3）酒店市场结论（4）成功案例分析6.0公寓市场6.1整体市场（1）公寓市场概述（公寓与住宅区别、服务式公寓与商住两用公寓及高档公寓的区别、当地公寓市场发展史（2）目前供应情况（区域分布特征、各种公寓比例和客户特征）（3）租金与使用者特征（4）售价与购买者特征（5）需求情况（销售与入住率、深度访谈）（6）未来发展趋势6.2区域市场（1）区域研究范围（2）现有与未来供应情况（3）区域供应发展情况（4）区域售价与租金情况（5）需求情况（销售和入住率）（6）未来发展趋势6.3公寓部分小结6.4案例分析与总结7.0需求分析7.1零售商访谈（1）访谈目的（2）受访零售商基本情况（3）访谈基本信息总体统计（类型分布、进驻意向、）（4）各业态选址偏好、目标客群及其年龄段（5）租金及租赁条件总体统计（6）工程技术条件要求（7）选址主要考虑因素（8）零售商对沈阳商业的总体看法（9）零售商对项目区域的总体看法（10）零售商对项目的总体看法（11）零售商访谈小结7.2消费者问卷（1）访谈目的消费者通常在何时来此购物消费来此...
