第四部分项目价格制订及理由一、估价对象：天安第一城一期项目住宅公开市场均价二、估价目的：为天安第一城公开发售提供科学、客观、准确的价格定位，此价格为该项目具有整体形象时的价格三、估价时间：2002年4月10日至4月15日四、估价依据：政府有关的法规政策，天安第一城的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工许可证》及对其他可比实例的实地考察所获的资料五、限制条件：假设未来一段时间内，长春市房地产市场没有大的波动；此价格仅作为销售的参考价格六、估价原则：替代原则七、估价方法：市场比较法八、估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确计算，并结合估价经验及对影响房地产价值因素的基础上，确定天安第一城的公开市场下，一次性付款的平均价格为3350元/m2，一期住宅预售面积85000m2，住宅在一次性付款方式下总价值284750000元，大写金额：貮亿捌仟肆佰柒拾伍万元。九、有效时间：在市场变化不大的情况下，有效期半年，随着时间和市场情况的变化，上述评估价格要作相应的调整。十、估价说明：1.本报告估价时点为2002年4月，本报告有效期为6个月，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。2.本报告中天安第一城住宅价格估价结果即为其市场价值，即在评估时点预期能够成交的最好价格，它依据了如下假设：1)自愿的卖者；2)在评估时点前，相对商品房的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成并达到合理价格，有一个合理的谈判周期；3)在这个周期内，市场状态、价格水平是静止不变的；4)该物业能够自由地在市场上出售；5)不考虑特殊性质买家的附加叫价。估价分析测算过程一、基本方法由于朝阳片区内在售楼盘交易实例比较多，这些住宅交易实例一般都是正常的市场价格，可以作为可比实例。我们根据估价的目的，在深入细致地分析了项目的实际情况，并综合考察和调研的基础上认为，利用市场比较法能够科学、准确、客观地反映天安第一城的正常市场公开发售均价。二、市场比较法步骤【可比实例选取】：为了科学地制定项目的整体售价，我们特定选择以下几个楼盘作为项目的比较标准，根据市场比较法对可比实例的要求，我们对朝阳片区的长春明珠、万科城市花园、富豪花园、富苑花园、富苑华城、长春筑业地产、亚泰花园、我的家园、威尼斯花园、维多利亚花园、星宇名家等住宅公开发售情况作了实际调研。基本情况如下：项目名称现状位置户数售出比例发售日期平均售价(元/m2)长春明珠已入伙人民大街198号200090%2000年6月2500－3100万科城市花园预售自由大路79号300400位意向登记客户5月中旬3000－4000富豪花园现楼抚松路300070%1993年2950－4100富苑花园已入伙延安大路3号29680%2000年4月4600－7000富苑华城在建南湖大道28号18005%2001年五月3800长春筑业地产现楼前进大街、卫星路14432002年五月2500－3000亚泰花园现楼吉林大路281号157815％2001年四月2500－4500我的家园已入亚泰大15530%2001年2888－伙街、繁荣路0七月7200威尼斯花园已入伙繁荣路150085%1998年2600－10000维多利亚花园已入伙延安大路15号25550%4500星宇名家现楼开运街、湖西路200010％2001年五月2800－36002、交易情况修正上述可比实例的交易都是正常市场交易价格，不做修正。3、区域因素修正（总分100分）估价结果说明【推算过程】据常规经验，决定城市居民住宅价值的主要因素有以下几项：A.地块区位：土地价值，周边景观，周围物业种类和档次，兴建居民住宅的成熟度。B.小区规划：环境规划，户型，交通组织，外立面风格，配套设施。C.市政配套：周边医院、学校、商场、公园、银行、邮局等。D.发展商形象、实力：资金实力，地产开发经验，客户聚集能力，知名度，社会资源综合利用能力，工程进展和管理。E.物业管理：物业公司综合实力，物业管理执行标准、服务内容、服务质素。F.户型安排：户型的安排是否同市场需求相吻合，内部结构设计及功能区的划分是否科学、合理。G.设备材料：用料是否考究、设备是否先进、有无装修等。H.社区规模：大规模的社区更容易引起社会购房人士的关注。同时大规模社区也...
