长发·无庶项目产品价格专题报告中百达·无庶项目组2008年6月目录一、市场背景..............................................................31.1宏观市场............................................................31.2土地市场............................................................61.3个案竞争力分析......................................................9二、无庶项目基本信息.....................................................242.1项目概况...........................................................252.2项目卖点...........................................................252.3产品卖点...........................................................25三、无庶项目房源情况.....................................................263.1项目一期房源概况.....................................................263.2项目户型明细.........................................................26四、无庶项目营销难点与机会分析...........................................274.1无庶营销难点分析.....................................................274.2无庶营销机会分析.....................................................284.3综合分析.............................................................29五、无庶一期价格分析.....................................................295.1毛坯价格测算（市场价格比较法）.......................................295.2装修价格测算.........................................................315.2.1竞争楼盘装修标准.............................................315.2.2本案装修标准.................................................335.3产品单价建议.........................................................34一、市场背景1.1宏观市场图12007.8-2008.5月南京楼市情况统计数据来源于网上房地产从2007年8月至2008年5月南京全市商品住宅的成交量走势表现为逐渐走低的态势，2007年8－11月期间，全市的成交量依旧维持在90万㎡的成交水平，与06年金九银十的热销情况相比仍有一定的差距，但是整体市场表现尚可。时间迈入到2007年12月，宏观政策组合拳（先是12月11日央行出台政策要求各商业银行严格以家庭为单位认定第二套住房；12月20日，央行再次宣布调高存贷款利率；12月25日上调金融机构存款准备金率。）打压加之传统楼市淡季的来临，调控政策的密集出台以及累积效应让本已转冷的市场雪上加霜。12月份成交量较11月份减少约20万㎡，下降幅度19.13％。然而，楼市与金融市场一样，同样遭遇滑铁卢，加上万科的降价风波，及楼市拐点论高调出台，加剧了楼市的观望态度，无疑给满体伤痕的楼市撒了一把盐，08年1-2月份，成交跌至谷底，累计成交量环比依然比12月下降4.4%。而后的3月份，上市量有所上升，达到了81.87万㎡，而成交量却任然低迷，仅有35.19万㎡。到了4、5月份上市量继续下降，而成交比起年初略有起色，但仅为去年12月份成交量的一半。图22007.8-2008.5市场成交价趋势统计数据来源于网上房地产从整体上看，市区房价呈波动性增长趋势。其中城中上涨有限，而河西、城南、城东和城北则有较大幅度的增长。市场小结政策面的影响:政策的影响起了很大作用。从买方市场分析：除去年9月底出台的二套房贷新政和几次加息，物业税即将开征的消息对多次置业的购房者同样产生了不同程度的心理影响。房贷新政及加息提升购房者的经济能力；物业税的开征打击了大批的炒房者；种种政策均限制了购房者数量的减少。卖方市场分析：国家金融政策的收缩，促使小型开发公司资金链的紧张甚至断裂，为了快速回笼资金，加快的推盘的节奏，进行促销手段。而目前宏观调控的力度还未明确到什么层面，政策的不确定性让房地产市场的买卖双方进入无限的想象空间，因此购买力开始下降，这是主要原因。商品住宅供销比例回归:商品住宅经过06-07年的热销后，房地产市场的格局发生改变，第一，大量刚性需求的购买者...
