中国鞋都鞋革城物业管理服务建议书（本建议书仅供业主方参考，深化方案待相关参数确定后提供）浙江大管家物业管理服务有限公司谨呈二O一三年三月目录第一节、商铺物业管理理念第二节、商铺物业的管理特点第三节、商铺的物业服务管理一、商铺业户服务管理二、商铺装修服务管理三、商铺设备、设施维保服务管理四、商铺建筑物的养护及维修管理五、商铺保安服务管理六、商铺消防服务管理七、商铺保洁服务管理八、项目绿化服务管理九、商铺广告管理十、商铺保险管理第四节、物业管理服务目标第五节、管理机构的设置及人员配备一、管理机构的建立二、物业管理人员配备三、物业管理人员要求第六节、物业管理服务测算第一节、商铺物业管理理念让买者“一站式”购物；让卖者享受“一站式”管家服务，这将带动专业化市场向更高档次迈进。“一站式”的管理和采购模式，既是专业市场吸引客户的重要手段，也是未来鞋革专业市场的发展趋势。鞋革城打破传统的经营模式，根据产业集群的特点推出了集批发、期货、展示贸易、交易、零售、物流、仓储、办公、生活配套、原材料配套、管理配套等12项专业服务于一体的商驻理念,总体来说就是“统一管理,分散经营”。Ø专业市场是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是专业市场区别于其他房地产的核心特点。Ø“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。Ø“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。一、商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。1、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。Ø“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。Ø“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：①承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；②营业时间的确定；③承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；④为整个商铺促销承担的义务；⑤承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；⑥投保范围事宜；2、“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。3、“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：①指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；②协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；③服务项目：行政事务管理；④监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。4、“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、仓储管理、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。第二节、商铺物业的管理特点一、顾客流量大商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点...
