深圳鸿荣源实业有限公司：承蒙信任，我司正式受托展开贵司香蜜湖·熙园项目之销售代理事宜。我司香蜜湖·熙园项目专案小组，针对本项目进行市场调查和论证，并对本项目分析研讨，现特向贵司提交《香蜜湖·熙园营销策划执行报告》，供贵司决策时参考，相关内容有待双方进一步完善，并经研讨确认后作为销售工作的指引。专此奉达！深圳市德思勤置业有限公司目录A、市场调研分析……………………………………………………………………………………………....5香蜜湖片区市场调研分析香蜜湖片区外市场调研分析竞争项目广告统计分析TOWNHOUSE市场分析别墅市场分析春交会期间意向客户分析…………………………………………………………………..……………..96项目分析……………………………………………………………………………………………….…..117地盘分析资源分析项目SWOT分析项目差异化建立………………………………………………………………………………………...…126产品差异化建立区域差异化建立形象差异化建立项目定位………………………………………………………………………………………………..…129市场定位物业定位形象定位客户定位…………………………………………………………………………………………..………131意向客户特征描述客户定位主要客户群及需求分析目标客户购买的决定因素第七篇营销总纲与营销阶段…………………………………………………………………………….…….…136第八篇前期销售阶段………………………………………………………………………………………...…143第九篇内部认购阶段……………………………………………………………………………………….……151正式发售阶段……………………………………………………………………………..……….….…159持续销售阶段……………………………………………………………………………………......167推广费用安排……………………………………………………………………………………..…173第十三篇附件目录…………………………………………………………………………………….…….…174第一篇市场调研分析香蜜湖片区市场分析香蜜湖片区一直被公认为集休闲、旅游、度假、饮食为一体的高档社区。随着深圳顶级豪宅代表——东海花园的开发，加上地铁概念，中心区的进一步发展，使该片区物业更受二次以上置业、投资者的青睐。目前本片区及周边开发及已售项目较多，如香榭里花园、俊安苑、新天国际名苑、翠海花园二期、香蜜湖豪庭、香蜜湖·水榭花都、香逸名园、景秀年华、尊皇华府等。以往的东海花园、香榭里花园一期、万科城市花园等一批市场声名较响的豪宅奠定了该区域物业的高尚地位，加之片区之内以往的土地储备，预计今、明两年将推出的大型高尚住宅项目至少在四个以上，包括香蜜湖·水榭花都，东海花园二、三期、香榭里花园二期、农科中心农科广场项目、4.6万平米香荔绿洲二期、10万平米以上的景煜花园项目。翠海花园俊安苑香榭里花园东海花园香蜜湖·水榭花都中心西区大型低密度高尚超大自然生态人文社区，以其自然、生态与规模锁定大众的眼球，前期广告宣传比较成功地树立起香蜜湖片区的高尚人文生态住宅的地域形象。特别是户外广告牌的投入，对宣传物业形象起到有利支持。营销推广以高档TOWNHOUSE物业为制高点，最大限度提升项目的产品档次。TOWNHOUSE的前期认购率高达100%以上。现阶段受熙园春交会形象展示的影响，部分高层客户产生犹豫。分期开发导致过长的开发时间对客户有一定的影响。客户特征：年龄层较轻，基本为三口、四口之家事业有成，认同香蜜湖片区管理阶层、私营企业主为主广东、潮汕人士为主楼盘名称香蜜湖·水榭花都位置香蜜湖度假村内发展商开发商：深圳市华龙房地产开发有限公司投资商：深圳国际信托投资公司广告代理物业代理广告代理：博思堂广告物业代理：置业国际（中国）有限公司建筑设计柏涛建筑设计有限公司园林设计东方园林艺术设计有限公司建筑规模容积率占地170,000㎡建筑230,000㎡逾10万㎡生态园林容积率1.4建筑类型高层、小高层、TOWNHOUSE（三层）配套设...
