上海酒店式公寓市场分析报告1.酒店式公寓定义和概念分类1)酒店式公寓定义酒店式公寓，顾名思义就是提供酒店式服务的寓所。其基本特征为：房屋结构与布局基本类同于普通公寓房，但底楼一般设置服务台；套内提供居家生活所需的厨房、卫浴、家具等设备与生活物件；公寓内一般配备能提供餐饮、健身、商务等多种服务的会所，配套设施也较齐全；就服务而言，酒店式公寓的基本服务水准一般都达到高星级酒店的标准，除了传统酒店服务外，还提供给长住客户家庭式服务，从保证住户私密性到提高寓所服务人员亲和力这两大方面远胜于传统酒店，让住户真正感受到宾至如归。酒店式公寓比较酒店而言，由于没有硬性的指标限制，所以投资成本相对较低而经营方式则更加灵活，一般使用长租或长短结合的租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售及租售并行的方式。在租金方面，较低的投入和长期租赁客户的增多给了业主更大的降价空间，所以相比高星级酒店，租金会更加便宜，由此良性循环，吸引到更多的长租客入住。从售价方面，虽略高于普通高级公寓，但优厚的投资回报也逐渐吸引众多的投资客们冲入酒店式公寓的市场。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。它们一般位于城市商业集中地区，CBD及高级住宅集中地区，主要客源是境外企业、跨国公司的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以及部分国内企业家等。随着中国加入WTO以及各地商品房内外销并行政策的贯彻，高质量，优服务的寓所的需求量正逐年增长，而酒店式公寓这一新兴物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。2)概念分类目前上海酒店式公寓市场发展的越来越快，“酒店式公寓”这一新名词在普通消费者心里已不再陌生，在业内更是耳熟能详。但由于经历了几年的发展，内外资开发商的并存，更由于各自开发理念与经营方式的不同，各自却占有着不同的市场份额，从物业的背景和性质上来看，大致可以分为以下几大类型：A.转型的酒店式公寓：自从上海2001年8月实施内外销房并行的政策以来，越来越多的已建及在建的外销房感觉到了经营方面的市场压力，因此凭借着自身服务及配套设施上的优势，在宣传上以高档酒店式服务公寓的形象代替以往外销住房的称号，并且凭借其良好的口碑，吸引了相当的客户入住。特征地理分布：这部分类型的酒店式公寓主要分布与长宁、徐汇两大区域，静安也有相当一部分。规划分析：由于此类物业的开发背景，因此小区规划的建筑风格多与国际接轨，更符合外来人士的居住理念和习惯，小区内部规划严谨，内景宜人。在房型与面积的设计上，与新兴的酒店式公寓有很大的差别，大面积房（面积从100—250平方米）约占到总房型配比的50－80%以上，甚至有些只规划三房以上的房型，如：东方雅苑的主力房型是三房，面积范围在203－231㎡之间等。配套设施：配套设施比较齐全，会所一般都提供餐饮，康体，休闲娱乐等服务设施，会所设施一般只对内（或只对会员）经营，部分服务内容对住户（会员）免费开放。物业管理：此类物业的物业管理公司大部分是由开发商自己组建的物管队伍前来担当，提供标准的酒店式管理服务。在管理中注重维护住户的私密性，注重与住户的亲善交流，提供人性化物业管理服务。经营方式：目前些类酒店式公寓90%以上是只租不售的，当然其中也有部分是可以购买的，不过售价不菲，而且大部分出租的物业都以长租的形式运营，一般1年起租居多。这样不但便于公寓内的管理，而且还能通过与客户之间长时期的交流联系，加强对其的服务力度，使居住更为人性化，让住户更有回家的感觉。销售通路：多以网页、杂志以及高档场所提供的免费刊物作为其主要的营销推广媒体。价格分析：目前徐汇、长宁、静安三区的此类型物业租金约在每月$1000－6000/套之间。主力价格段约维持在每月$1000－2500/套之间。主要客层：目前此种类型物业的客源主要来自虹桥、徐家汇及南京西路等商业商务区域，主要客籍是来自境外及港台等地区的中高级主管和经理人士，而且多已举家形式迁入。出租状况：目前市场上此类物业的出租率普遍情况较好，出租率基本维持在80％左右。...
