第三部分市场分析06年市场回顾1、市场特点总评A.供需缺口逐年加大2001-2006年期间，无锡市区商品房供应趋势是在变化中快速增长的，2002年相比2001年增长速度缓慢，2003年供应量开始大幅增加，销售量受SARS影响，增长缓慢。2004年销售量增长，房屋需求量增加，房屋的供应量要比2003年翻了2倍。2005年受到国家宏观调控政策的影响，全年经核准新增上市预售商品房比往年增长11.59%，销售面积与前年基本持平。2006年虽然控制了批准预收量，但由于前期存量房的原因，和销售量的增长缓慢，供需缺口进一步扩大。时间项2001年2002年2003年2004年2005年2006年总供应量243.30285.50463.37641.07780.22904.48批准预售量119.40162.30239.55445.44497.10485.32总销售量118.00162.96210.19358.06361.06412.13数据来源：无锡市房管局（单位：万平方米）B.主力产品为120－150平米三房从05、06年的房屋成交数据表明，无锡市主力热销房源以120－150平米的三房为主，追求居住舒适成为，面积宽敞，成为无锡市民购房的主流认识。2005年无锡市商品住宅房成交面积示意C.房价稳中有升，涨幅进一步回落020040060080010002001年2002年2003年2004年2005年2006年总供应量批准预售量总销售量22542283240625722793288029863080332235543628366336673655367137203810050010001500200025003000350040004500200220032003200320032004200420042004200520052005200520062006200620062002年以来，无锡房价持续上涨；但进入2005年，无锡商品房销售均价涨幅趋缓，到了2006年一季度甚至出现了下降趋势，总体房价趋于平稳，市场面临阶段性调整。D.商品房市场成交活跃，二手房市场有所波动2006年二手房市场成交活跃，累计成交各类商品房412.13万平方米左右，同比上涨14.14%。2006年国家的宏观调控对无锡市二手房市场产生了较为深刻的影响，特别是税收政策的调整对市场影响较大，市场出现了明显波动，主要表现为：一是在政策出台前出现交易量短期激增现象，而出台后市场表现较为低迷，市场成交量在政策出台后的三个月的月平均值为15万平方米，为全年月平均值的85％；二是商品房供应充足、市场结构更加优化、价差缩小等因素导致部分二手房需求转向商品房市场；三是由于政策调控的影响，市场存在一定的观望氛围，根据秋交会居民购房意向调查显示，将在2007年及以后购房的比例占到了85%。2、区域市场点评惠山居住板块大批放量从惠山区域市场整体发展来看，虽然市场起步较晚，但是近两年来发展异常迅速，产品结构日益丰富，市场也日趋成熟。由于众多知名企业的进入，该区域房地产市场从无到有，成长迅速，但是惠山整体板块的区位劣势，和主城区向南发展的城市化进程，使得这一板块摆脱不了成为“中低端需求楼盘”的烙印。在售项目预览项目房源价格（元/平米）销售率加州洋房536退台花园洋房4200电梯洋房378085.3％百大·春天400一期电梯洋房2800二期退台洋房370098.3％绿地世纪城216洋房4300别墅650028.2％顺驰理想城市877花园洋房4200多层、小高层360063.7％天一城1365均价3600价格3400-420032.1％凤翔馨城1637多层：3400小高：350050.6％复地公园城665多层3400高层358040.6％华夏清水湾160别墅5500多层430059.4％典型个案①顺驰·理想城市地块位置：惠山区惠山大道总建筑面积：170万平方米容积率：1.5绿化率：49％总计推案量：8000套建筑类别：多层、小高层、洋房主力面积：120－130平米分析：该项目为惠山区品质形象树立较为成功的一个楼盘，价格对区域市场有一个明显的抬升，但摆脱不了板块属性，因此其主要客群为区域客群和市区中低端客群为主。②复地·公园城地块位置：政和大道99号总建筑面积：53万平方米容积率：1.48绿化率：42％总计推案量：3600套建筑类别：多层、小高层、高层主力面积：96、120平米滨湖居住板块暗流汹涌该区域房地产市场被无锡市政府定位为“高尚住宅区”，又是联合国环境考察署重点考察的生态环境居住区域，得天独厚的自然条件又是带来了该区域市场的快速发展。区域内大盘、大开发商云集，06年大型地块的集中放量，更是给07年的滨湖楼市带来了众多变数。从06年下半年开始，区域价格走势逐步走高。...
