如何提高拆迁评估价格的执行力VIP免费

如何提高拆迁评估价格的执行力一、拆迁“评估难”，弱化了拆迁评估价格在安置补偿中的权威性《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”。第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。第二十五条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”。上述规定明确了拆迁补偿方式、补偿依据和补偿标准，强调了拆迁评估在拆迁安置补偿过程中的核心地位及其权威作用。但在目前“拆迁难”的环境条件下，拆迁“评估难”成为“拆迁难”的“孪生体”，面临着诸多的困难和问题，致使评估价格在实施拆迁补偿中，难以体现其作为补偿依据的权威性。主要体现在以下方面：一是“进场难”。由于一些拆迁住户对拆迁工作的抵触和阻挠，有的拆迁项目一开始就面临“动迁难”问题。动迁会秩序混乱、难以维持，以致无法顺利进行规定的程序和内容;有的住户不愿抽签确定评估机构(为了公开公正，一般是在动迁会上由拆迁当事人代表抽签产生评估机构，并进行现场公证)，即便当事人代表抽签产生了评估机构，有的住户也不愿配合，不让估价人员进户实地勘察，无法实施分类评估或分户评估，直接影响到拆迁工作的正常启动。二是“采信难”。拆迁评估是对被拆迁房屋的价值确认。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，“是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估”。第十一条规定：“拆迁评估的价值标准为公开的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”。在评估实务中，为了使评估结果能够体现公开的市场价值，估价人员必须按照估价规范、估价路线、估价方法等要求进行实地勘察，收集相关资料作为估价参数，其中房地产交易信息是一个十分重要的依据。但由于在房地产市场交易过程中，有的买卖双方为了规避相关税费，在申报成交价格时存在不真实、不规范行为，为了尽量减少税费流失，管理部门一般是通过确定交易指导价格(标准价)来解决：即当申报价格高于指导价格的以申报价格计算税费;当申报价格低于指导价格的，以指导价格计算相关税费。这在客观上造成了一定数量的交易信息不真实。而这些信息一旦作为估价依据，便直接影响到估价的真实性，造成评估价格不能反映市场价值。三是“执行难”。在拆迁估价实践中，还普遍存在着评估结果难以执行的问题。主要表现在：一方面拆迁人不愿接受。由于拆迁人作为评估的委托方，评估价格直接影响到其拆迁安置补偿成本，有的为了降低成本，要求评估机构对评估价格进行调整，有的甚至要求一降再降，否则拒付评估费用，直接干预评估结果。另一方面被拆迁人不接受。由于被拆迁人普遍存在着过高的补偿期望值，导致一定数量的住户坚持过高的补偿要求和主张，常常以补偿价格标准太低为由而拒绝接受评估价格。为了解决这一问题，在行政力度有限的情况下，通常采取“评估+浮动+奖励+协商”的办法解决，也就是以评估价格为基础，对住房或营业房上浮一定比率，加上奖励措施，再根据住户提出的一些实际困难和要求，双方进行协商确定补偿价格。作为平等民事主体之间的协商，客观上存在着较大的随意性，但多数情况下拆迁单位因为尽早搬迁的形势所迫，只得根据住户的要求，以能够接受为“结合点”而达成协议。事实上这时的补偿金额，不仅存在着同等状况补偿标准出现较大差异、形成补偿标准不一致的矛盾问题，而且已远远背离了评估价格，不能真实地反映被拆迁房屋的市场价值。这种评估价格执行不到位的问题，直接影响了拆迁评估的严肃性，弱化了评估价格在拆迁安置补偿中的权威作用。二、造成拆迁评估价格执行不到位的主要原因拆迁评估价格执行不力的原因是多方面的，核心是利益矛盾问题，主要表现在拆迁主体(拆迁当事人双方)之间以及拆迁单位与评估机构之间的利益矛盾。一是被拆迁人对拆迁补偿要求过高，难以协商。当前在拆迁补偿问题上，被拆迁户普遍期望值较高。这表现在...