武汉洪山区住宅项目消费者市场报告第一部分：武汉宏观整体经济环境分析一、武汉2004年整体经济运行态势总结1、目前武汉市GDP运行情况：项目2004年全年（亿元）增幅（%）生产总值195614.5第一产业1035.2第二产业90317.8第三产业95013.0第三产业中房地产业79202004年武汉市经济形势总体运行良好。初步测算，全年武汉市GDP总值达到1956亿元，比去年同期增长14.5％，值得关注的是，武汉房地产业在去年发展极为迅猛，增幅达到20%，超过总体增幅5.5%。2、武汉市十大工业行业运行情况由上图可知，钢铁、汽车、光电子、烟草和石化是支撑武汉经济最大的支柱产业。其中武钢更是位列十大行业之首，占到总量的四分之一左右。在本案地块附近，分别有电力、机械制造和船舶制造等行业存在。有上图我们可知，2004年增长速度最快的行业分别是钢铁、环保和石油化工等。其中环保行业增长率第一，与国家出台多项环保政策有关。3、GDP中产业构成由上图可知，目前武汉市的第二产业和第三产业并驾齐驱，比例大致相同，与2003年对比来看，第二产业比例略有上升，而第三产业略有下降，我们认为这与今年以来全国性的固定资产投资高速增长有很大的关系。但第三产业中房地产行业的增长显著，在所有行业中位居第一。4、人均可支配收入及人均消费性支出分析项目2004年2003年增幅（%）城市居民人均可支配收入9564.058524.5212.2由上图可知，武汉市城市居民人均可支配收入增长幅度平稳，但略低于全市GDP的增长幅度。由上图可知，食品支出仍是目前武汉城市居民人均消费性支出的主流，达到42%，居住支出并不算高，只占到支出比例的10%，表明城市居民对于改善居住愿意付出的消费仍有所保留。5、武汉与各大城市支配收入对比由上图我们可知，武汉的人均可支配收入在各大城市中处于中游水平，与天津、重庆、成都同属于“第二集团”，虽然这一指标上武汉只有京沪的60%左右，但相对于京沪的“超高”房价，我们认为武汉居民的房产购买能力仍然很强。6、结论经过上述分析，我们对武汉市区域经济运行和居民消费情况总结为以下几点：GDP继续高速增长，幅度略有提高，总体健康固定资产投资增长迅速，上半年有过热现象，但下半年有所缓解。可支配收入增长平稳，略低于GDP增长消费支出比例结构变化不大，居住消费比例稳定二、2004年武汉房地产市场运行分析1、2004年房地产施工面积分析项目2004年（万平米）2003年（万平米）增幅（%）房产施工面积2439195524.7本年新开工面积105575639.5由上图可知，2004年全年施工面积和新开工面积已经相对去年同期增长了24.7%和39.5%，其中新开工面积增长较大，表明全市房产市场继续升温，随着新开发商的不断介入，未来武汉全市的房产供应量将有一个大幅度的提升。2、2004年房地产销售量分析项目2004年2003年增幅（%）房产销售面积（万平米）583.9493.118.4房产销售额（亿元）14610341.6销售单价（元/平方米）2504208919.8从上表我们可以看出，2004年武汉市房产销售面积同比去年增加了18.2%。对比之下，全年施工面积增长了24.7%，仍有不少存量房尚未销售掉。3、房产供求形势总结由上图我们可知，2002-2004年新开工量始终高于竣工量，说明武汉的房地产市场处于比较良性的发展轨道中。可以看出，在2003年市场逐步激活后，开工量开始大幅上升。由于开工到完工通常需要超过一年的工期，所以未来一两年内将有大批新房入市，这将是考验4、我们对武汉房产市场的预测根据我们的判断，始于2004年1季度的宏观调控对武汉楼市有一定的降温作用，不少资金实力不够雄厚的开发商开始收缩战线，但对于资金雄厚、资金链运作健康的开发商来说，却是一个寻求合作开发的好机会。我们认为前期跳涨的局面不会出现，但由于开发成本的提高，房价仍然会稳步上扬，跳水的情况不大可能出现，因为前期可销售房源在高峰期已经提前消化，目前市场上可销售房源并不多，而对后期项目的开发，开发商将审慎对待。我们认为，未来武汉的房产市场对开发商、对消费者来说都将是一个“选择”的过程，就好像在上半年的火爆行情当中，有开发商选择“不涨价，快速出手”，有开发商则选择了“封盘”，期待赚取更大的利润一样，下半年的...
