谈城市土地储备制度中的难点与对策我国土地储备制度实施的难点和困惑卢静（华中农业大学土地管理学院武汉430070）自1997年以来，我国在部分城市开始了土地储备制度的试点，经过这几年的发展完善，目前，我国有杭州、武汉、上海、青岛等102多个城市已经建立了相应的土地储备机构，通过垄断城市土地供给一级市场，来调控城市土地市场，在优化城市资源配置，盘活城市存量土地资产方面发挥了重要的作用。，从目前部分城市的运作情况来看，还存在着许多急待解决的问题，如果这些问题不解决，土地储备制度就缺少良好的运行环境，其政策调控目标就很难实现。一、土地储备制度产生的背景任何新事物的产生都有其背景，都有一个逐步发展完善的过程，土地储备制度也不例外，它的产生是我国土地的市场化配制落后于经济发展水平的结果，在我国计划经济向市场经济过度的过程中，土地使用制度也经历了从无偿到有偿的过渡，但计划经济体制下的供地方式还在相当长的一段时间内存在，这种计划机制与市场机制并行的态势造成的后果是，一方面，少数人利用政府出让价格的价差进行土地投机和寻租，使得政府的宏观调控作用受到限制，国有土地资产大量流失。另一方面，这种出让的双轨制没有有效地控制城市土地的供给总量，导致了城市边缘区农地无序地向市地流转，城市用地规模不断扩张，不利于城市土地的优化配置。城市经济的发展要求政府从总量和空间上来约束不适当的用地行为。因而加强政府对土地资源资产的宏观调控，是适XX县区经济发展和优化城市布局的必然要求。土地储备制度就是适应这种趋势的一种选择。从政策层面考虑，新《土地管理法》的颁布和实施，促进我国土地使用方式和土地管理方式的转变，这为土地储备制度的推行创造了条件。新法规定了实行土地用途管制制度，限制了城市增量土地入市，使得城市管理者和土地使用者不得不通过盘活城市存量土地、实行集约用地来满足城市发展的需要，但盘活存量土地和集约化利用土地并不能完全依靠土地使用者自发的行为来实现，政府必须从一个更高的层次来约束和引导这种行为，这需要规划、计划、土地、房管等诸多部门的协调和配合，以前相关职能部门相互分割、各自为阵，政府需要化大量的人力、物力去协调关系，无形中增加了土地资源配置的社会成本。而通过实施土地储备制度，建立土地储备委员会，专门负责协调和配合土地储备过程中的各种关系，可以降低社会交易成本，提高城市土地的配置效益。二、土地储备制度实施的难点与困惑1、土地储备制度的定位问题2、土地储备制度的可适性问题3、土地储备中土地收购政策的配套与衔接问题4、土地储备的资金运营问题5、土地储备中的利益分配问题
