第1页共90页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共90页目录第1部分-------------------------------------市场篇一、人居水平质变论1、全市住宅市场成交走势现状分析2、从三个层面看08年和09年的上海楼市3、别墅市场成交走势分析4、未来价格预测和市场趋势分析5、上海顶级别墅明细表6、东郊板块独幢别墅市场的现状二、人居体验进化论1、上海独幢别墅代次研究2、项目产品理解三、家族精神起源论1、大势速写2、客户素描3、客户心理4、客户分布5、客户定位第2页共90页第1页共90页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共90页第2部分-------------------------------------企划篇一、创意起点1、思考源起二、案名建议1、主推案名2、辅推案名三、创意框架1、创意思考2、项目slogan3、Slogan内涵释义4、创意框架5、广告定位四、创意表现1、logo2、VI应用3、show稿五、企划推广第3页共90页第2页共90页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共90页1、人与人不同——马斯洛需求理论2、所有高端新产品在进入市场中都遵循的法则3、20%人群生活路径分析4、传播路径5、媒体执行第3部分-------------------------------------营销篇一、渠道营销策略1、整合营销策略2、圈层营销策略3、组合销售方式二、营销推广策略1、品牌策略2、推广策略3、销售策略三、销售人员的要求1、基本要求2、特殊要求第4页共90页第3页共90页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共90页第1部分市场篇第5页共90页第4页共90页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共90页第6页共90页第5页共90页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共90页市场三论一、人居水平质变论——未来展望与上海别墅市场分析进入2006年之后，上海住宅市场成长最为迅速的细分市场就是别墅市场，在别墅用地使用权禁止出让的政策出台后，06年下半年至07年上半年，别墅市场出现了量价齐升的局面，尤其是独立别墅，作为稀缺资源，自然而然成为人们眼中居住品质和投资功能兼具的住宅商品。我们认为，上海住宅市场大势是由量变进入质变，也是人居需求的一种集体觉醒，“独幢别墅”正是契合这次觉醒的最佳产品，东郊板块的崛起，不仅仅是这一需求趋势的必然后果，也是自西郊板块之后，上海城市别墅板块的最后一朵桂冠的闪亮登场。但是，市场的风险在于其波动性，地产作为经济周期型产业，在简单的价值判断前，必须深入洞察前路的风险，以为最终的价值实现作好准备。第7页共90页第6页共90页供大于求低迷阶段供求平衡复苏阶段供小于求爆发阶段新阶段？？编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共90页1、全市住宅市场成交走势现状分析距离2005年初的首波调控已近3年，上海住宅市场的成交经过了低迷，复苏与全面爆发三大阶段，但在07年下半年进入银根紧缩状态后，上海楼市有所降温。数据来源：cric、网上房地产、易居别墅部从供求比来看，第一阶段：自2005年达到2.17的高峰之后，在宏观调控作用下，自3月“老国八条”颁布后开始下跌，一直下探到当年9月的0.33，传统金9银10的景气行情完全被颠覆。第二阶段：自05年底，市场成交逐渐恢复，到次年9月，供求比始终保持在0.5以上，其中06年1-3月出现的小阳春使上海楼市彻底走出了供求比低谷。第三阶段：在全国楼市普涨的情况下，中央的宏观调控作用逐渐被交易主体看淡，06年10月开始，上海楼市供求比节节升高，07年3月、5月和7月三次突破2.0大关。新阶段：自7月之后，中央政府连续加息，并在第四季度收缩银根，收缩幅度之大被喻为“贷款硬着陆”，消费者进入观望状态，上海也受到明显影响，10月与11月的商品住宅成交量分别为170.7万平米和127.7万平方米，其中10月成交量较去年同期上涨26.3%，而11月却较去年同期下降10.4%，市场仿佛骤然冷却。尽管如此，自8月以来上海楼市的供求比仍然维持在1.0以上，市场交易仍旧维持在一个较理想的平衡状态。05年至07年11月的供求趋势050100150200250300350400...
