成都洪河谷生活广场营销方案VIP专享VIP免费

第1页共19页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共19页洪河谷生活广场营销方案前言2003年对房地产市场来说是房地产政策年，对于土地市场、房地产金融市场，国家采取了通过商品房信贷措施、税收调节机制、住房补贴制度、经济适用房的建设等一系列措施，调控房地产市场的供应量及供应结构，加大普通商品房及经济适用房的供应，规范城市动拆迁，发展二手房市场；严控房地产开发企业银行贷款，加强住房贷款担保体系将降低信贷风险等等一系列的宏观政策调控，在大家对楼市发展方向产生疑问的时候，国内部分大城市的房价发生了较大的变化；截止到2004年5月份，广州、北京、深圳的高价房开始小幅回落，成都、杭州等其他一线城市的房价停止了前两年的大幅增长态势，二手楼市场也明显缩量；商品房的售价及销售面积呈现双增长，但总体增幅较去年均出现回落；表明房地产供求结构发生了轻微的变化，同时相关政策对房地产市场的影响导致持币观望的第2页共19页第1页共19页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共19页情绪在蔓延。（一）2004年成都整体房地产市场回顾1、成都经济现状：2004上半年经济增长创近年来最高水平成都市统计局资料显示，2004上半年，全市经济增长逐月加快，共实现地区生产总值948亿元，比上年同期增长13.5%，增速为近年来的最高水平。投资：上半年，全市完成固定资产投资总额383.57亿元，增长24.5%，其中完成基建投资158.73亿元，更新改造投资67.23亿元，房地产投资121.40亿元，分别增长24.5%、26.4%、25.6%。上半年，全市商品房竣工面积314.28万平方米，增长19.1%，商品房销售额61.83亿元，销售给个人60.93亿元，分别增长13.9%、15.0%。财政、金融：上半年，全市完成财政总收入126.80亿元，同比增长18.3%。完成地方财政收入61.91亿元，增长19.7%，地方财政支出70.53亿元，增长15.8%；6月末，全市金融机构存款余额3469亿元，金融机构贷款余额2680亿元，分别比去年同期增长16.2%和8.2%，全市储蓄存款余额1613亿元，同比增长17.7%。2、市场供求：新盘数量增加，但同类型项目较少，市场供应量明显不足。据统计，2004年1-8月份，成都五城区住宅新增批准预售面积260.15万平方米，比去年同期减少19.23%。而住宅销售面积则达到461.30万平方米，供销缺口高达201.15万平方米；而同时非住宅1-8月新增批准预售面积127.15万平方米，而销售面积仅为85.43万平方米，同比虽然增长47.95%，但供过于求面积仍达41.72万平方米。从总体情况看，成都市地产开发市场仍将稳步增长，市场需求依然旺盛，销售将持续畅旺。3、市场价格：今年1-8月，成都五城区商品房成交均价为3652元/平方米，同比增长11.65%，其中商品住房成交均价3160元/平方米，同比增长11.57%，预计下半年房价将稳中有升，考虑1至2年的开发周期，明年市场供应量将增大，2005年将适度回落。4、政府政策对房地产市场的影响121文件，18号文件的相继出台，对行业所产生的震荡是显而易见的，8.31大限之后，地产行业又面临新的土地危机，大限的结果应该是房地产企业的互相联合，我们不能说洗牌，是原来有一定关系有充分信息与有资金、运作能力的企业的组合；市场经济是一个共赢的经济。不管市场、政府还是开发商，都应该是共赢的，所以这个大限到了后，只是这种重新组合给大家提供一个契机。（二）2004年下半年成都房地产市场发展情况及2005年市场预判1、从微观市场表现来看，截止到12月份止，商品房供应量增长较快，商品房供求出现转折点，达到1.1：1；但没有发生根本性转折，区域性供求关系不均衡表现明显。如城西板块、城南板块，以及城东市场上市量明显扩大，城中、城北板块供应量明显减少。市场供应量到今年上半年会更加放量，大部分将会集中在2005年下半年上市。2、从宏观经济表现来看，2005年成都市房价继续上涨可能性较大，但涨幅趋缓。国家在宏观政策上对房地产市场进行规范调整，是为了规避风险，防止泡末；总体政策面还是鼓第3页共19页第2页共19页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共19页励房地产业的继续平稳发展的；从消费...